□ 토지거래허가구역내 토지에 관한 매매계약이 관할관청의 허가를 받지 못한 상태에서 매매목적물이 수용 등으로 인하여 이행불능된 경우 대상청구권 발생여부(소극)

- 대법원 2008.10.23.선고 2008다54877 보증채무금

1. 판결의 요지

대법원은 2008. 10. 23. 토지거래허가구역내 토지에 관한 매매계약으로서 관할관청의 허가를 받지 않은 유동적 무효상태에서 부동산 수용 등으로 매매계약이 확정적으로 무효가 된 경우 매매계약이 유효하게 성립, 존속된 상태에서 발생하는 대상청구권은 인정되지 않는다는 취지의 판결을 하였습니다.

2. 사건의 경위

원고는 토지거래허가구역 내의 토지를 피고로부터 4,000만원에 매수하고 그 대금을 초과 지급하였는데,  위 토지가 국방 군사시설 사업에 편입되자 피고가 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률" 제16조에 기한 국방부의 보상협의 요청에 응하여 그 보상금으로 113,997,700원을 수령하고 소유권을 대한민국 명의로 이전하였습니다. 이에 원고는 매매의 목적물인 부동산이 수용 등으로 그 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 경우 등기청구권자는 등기의무자에 대하여 대상청구권의 행사로 등기의무자가 취득한 수용보상금청구권의 양도를 구하거나 등기의무자 지급받은 수용보상금 반환을 구할 수 있다고 주장하며 대상청구권을 행사하고자 하였습니다.
그러나 서울고등법원은 피고의 토지거래허가신청절차 협력의무 불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하더라도 매매계약이 유효함을 전제로 그 주된 의무인 소유권이전등기의무의 이행불능의 효과로 인정되는 대상청구권은 발생하지 않는다고 판단했습니다.  또한 원고가 이 사건 매매계약상 특약사항인 "부동산의 배상, 보상 기타 권리관계는 모두 매수인에게 귀속된다"는 약정을 근거로  수용보상금이 매수인인 원고에게 귀속되어야 한다는 주장에 대하여도 토지거래허가를 받기도 전에 계약의 이행불능에 따른 전보배상책임을 예정하는 것은 매수인이 토지거래허가를 받지 않고도 매매목적 부동산에 관한 권리를 이전받는 것과 동일한 결과를 낳게 되어 토지거래허가제도를 둔 구 "국토이용관리법"의 입법취지를 잠탈하는 것이어서 그 효력을 인정할 수 없다고 판결하였습니다. 원고는 이에 불응하여 상고하였습니다.

3. 해설

법원은 매매의 목적물인 부동산이 수용 등으로 인하여 그 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 경우 등기청구권자는 등기의무자에 대하여  수용보상금청구권의 양도를 구하거나 등기의무자가 지급받은 수용보상금의 반환을 구할 수 있다고 하여 대상청구권을 인정하고 있습니다(대법원 1996. 10. 29. 선고 95다56910 판결, 대법원 1995. 12. 22. 선고 95다38080 판결 참조).
그러나 대상청구권은 그 전제가 되는 매매계약이 유효하게 성립, 존속하던 중에 매매계약상 등기의무자의 주된 의무인 소유권이전등기의무가 이행불능에 빠질 때 등기권리자에게 주어지는 권리라고 할 수 있는 것입니다.  이 사건처럼 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 매매계약으로 아직 관할관청의 허가를 받지 못하여 소유권이전에 관한 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하는 유동적 무효 상태의 매매계약이 매매의 목적물인 부동산의 수용으로 인하여 객관적으로 허가가 날 수 없음이 분명해져서 확정적으로 무효가 된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 대상청구권은 발생하지 않는다는 것이 대법원의 판단입니다.  토지거래허가구역 내의 토지가 수용된 경우 보상금이 매수인에게 귀속된다는 취지의 특약을 무효로 판단한 점도 주목할 부분입니다.