| ▤ 지평지성 건설부동산팀 동정 |
'PF 건설사업의 위기에 따른 법적 문제 세미나' 성황리에 개최
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□ 부동산 PF의 위기와 법적 쟁점 (황승화 변호사) |
(사진 : 법무법인 지평지성 황승화 변호사) 2008년 6월 금융감독원 자료에 따르면 국내 부동산 PF관련 대출규모는 97.1조원에 달하는데, 부동산 PF의 60% 이상이 분양전이고 분양된 사업장의 절반 이상이 분양률이 50% 이하에 그치고 있습니다. 또한 국내 41개 건설사의 PF우발채무를 포함한 수정부채비율은 429%로 추정되는바, 이는 재무제표에 나타난 평균부채비율 189%를 훨씬 웃도는 수치입니다. 이와 같이 PF건설사업의 위기에 초래된 원인으로는 미국의 서브프라임 모기지 부실사태와 글로벌 금융위기, 실물경기 침체로 인한 가계의 구매력 저하, 미분양 증가 및 완공아파트 입주지연, 신규사업 감소, 금융조달비용(PF대출금리 상승) 증가 및 신규자금조달 중단(PF대출 축소) 등으로 인한 현금 유동성 압박 등을 꼽을 수 있습니다. 이와 같은 건설사의 유동성위기로 인해 발생할 수 있는 법적 쟁점으로는 ⅰ)시행사의 부도 등의 사유로 인한 시공사의 채무인수문제, ⅱ)시행권 인수와 관련하여 개발산업관련 인허가의 양도가능여부문제, 사업부지 소유권 또는 신탁계약상 위탁자 지위양수문제, 시공 중인 건물의 소유권에 관한 문제, 분양대금채권 또는 분양계약자의 지위문제, 시행사의 비용정산 내지 수익금 교부요구 관련 문제, 사해행위취소와 관련된 문제, ⅲ)책임준공과 관련하여 그 손해배상의 범위와 책임준공이 누구(대주 혹은 시행사)를 위한 의무인지의 문제, ⅳ)할인분양과 관련하여 위법성과 손해배상과 관련된 문제, ⅴ)신탁과 관련하여 수익권의 법적 성질에 관한 문제, ⅵ)시공권 포기와 관련하여 회생절차에서의 유효성, 시공사 변경 및 수분양자의 분양계약해제 가능성의 문제 등이 있습니다. 현재의 금융위기가 당사자의 개별적인 귀책사유로 인한 것이 아니라는 점에서 PF관련 분쟁이 현실화될 경우 장기간의 시간이 소요되고 특정 당사자를 위한 일방적인 해결로 귀결될 가능성이 높아 법적인 해결보다는 합의를 통한 원만한 처리가 필요할 것입니다. 또한 향후 PF사업을 추진할 경우 사업약정서, 대출약정서 기타 PF대출관련 약정을 체결할 때 관련 당사자의 합의내용 및 합의동기 등을 보다 구체적으로 명확히 규정하도록 노력함으로써 분쟁발생을 최대한 예방하는 것이 필요할 것입니다. 건설사 유동성 위기에 대한 대응방안으로는 첫째로 건설사 회사채 유동화를 지원하는 방안을 생각해볼 수 있는데, 이는 증권사로부터 건설사 회사채를 인수한 유동화전문회사(SPC)가 유동화를 목적으로 ABS를 발행하고 은행은 유동화전문회사에 크레디트라인(신용공여한도)을 제공하며 주택금융신용보증기금이 은행 대출에 신용보강을 해주는 구조입니다. 둘째로 민간부동산 펀드조성을 지원하는 방안인데, 대한주택보증의 보증대상에 펀드가 미분양 아파트를 매입하여 분양하는 경우까지 확대 포함하는 방안입니다. 셋째로 채권금융회사 주도의 건설사 금융지원방안으로 대주단협약에 의한 방안입니다. 이는 일시적으로 유동성이 부족한 정상적인 건설기업이 주채권금융기관에 채권행사 유예를 요청할 경우 각 채권금융기관이 변제기일 1년 이내에 도래하는 모든 채권에 대해 일부상환청구 없이 채권행사를 유예하는 방안입니다.  |
| □ 건설회사 회생과 M&A (홍성준 변호사) |
(사진 : 법무법인 지평지성 홍성준 변호사) 회생절차는 경제성은 있으나 재정적 파탄에 빠진 채무자를 대상으로 하며, 채무자에 대한 파산적 청산시 배당액보다는 더 많이 분배를 해야 하는 “청산가치 보장의 원칙”을 기본으로 하고 있습니다. 기존의 회사정리절차에서는 회사 대표자에게 경영실패의 책임을 물어 제3자를 관리인을 선임하는 경우가 대부분이었으나, 통합도산법하의 회생절차에서는 기존 경영자를 그대로 관리인으로 선임하는 사례가 더 많습니다. 또한 기존 회사정리절차에서는 정리채무의 주요부분의 변제를 완료할 것을 요구하는데 반해, 회생절차에서는 회생계획에 따른 변제개시 후 2~3년 내에 종결이 가능해졌습니다. 회생절차에서는 기존 경영자를 관리인으로 선임함에 따라 관리인을 감시, 견제할 채권자협의회의 필요성과 권한이 강화됐습니다. 회생절차에서는 쌍방 미이행 쌍무계약의 경우 관리인이 해제·해지권을 행사하거나 혹은 이행을 선택할 수 있는데, 만약 이행을 선택할 때에는 회생채권은 공익채권화하며 이에 따라 회생절차와는 상관없이 수시로 변제를 해야 하는 채무가 됩니다. 회생절차 개시전 회생채권자 등을 해하는 행위 또는 채권자간의 공평을 저해하는 행위에 대해 이를 부인하고 일탈된 재산을 회복하려는 목적의 부인권제도 역시 회생절차내에서 많이 이용되고 있는데, 부인권제도는 채권자평등주의를 지향하는 회생절차의 단면을 엿볼 수 있습니다. PF건설사업의 신탁과 관련해서는 대주단의 신탁재산에 관한 권리는 회생담보권으로 취급되고, 대주단의 시행사에 대한 대출금 채권은 회생채권으로 취급이 되고 있습니다. 회생절차를 진행 중인 시행사의 관리인이 추가PF를 한다면 관리인은 법원의 허가를 받아야 하는데 법원이 새로운 PF계약을 허가할 경우 채무자에 대해 회생채권자에 불과하던 기존 대주단의 권리가 새로운 PF계약에 기한 청구권에 해당하여 공익채권으로 전환되므로, 기존 채권자에게 크게 불리한 결과가 생기기 때문에 당초 의도한 PF사업을 계속하기 어려워지는 문제가 있습니다. 시공권포기와 관련해서는 시공회사가 공사계속수행으로 이득을 얻을 수 있는 기대권을 포기하는 행위는 사해행위에 해당될 가능성이 있으며, 대주단이 제3자 양도특약에 따라 제3자 양도를 시도할 경우 채무자와 수익자도 채무자의 일반 채권자의 이익을 해한다는 사정을 알 수 있는 상황이므로 부인권행사의 대상이 될 수 있습니다. 시행회사가 회생절차를 이용할 경우 대출원리금채권은 회생채권으로 취급되며, 대출원리금 채권에 대한 기한의 이익을 상실하게 됩니다. 또한 시행회사가 회생개시신청을 했을 경우 시행회사 명의로 개설된 예금질권의 경우 회생담보권자는 회생절차가 개시된 이후에는 회생계획에 의하지 않고서는 변제를 받는 등의 회생담보권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못하므로 질권을 실행하여 회생담보권을 실현하는 것은 금지됩니다. 시행회사의 회생절차 이용시 수분양자에게는 쌍방 미이행 쌍무계약의 문제가 생기는데, 대금완납전이라면 쌍방 미이행 쌍무계약으로 관리인이 해지권을 행사하거나 이행을 선택할 수 있으며, 대금완납 후라면 수분양자가 자기 채무를 모두 이행한 상태이므로 회생채권으로 취급이 됩니다. 최근 건설경기침체와 금융경색의 지속으로 건설사업의 위기가 조속한 시일 내 해결될 조짐이 보이지 않고 있어 법적 절차를 통한 채무 및 사업구조조정의 필요성이 대두되고 있는 상황인데, 이런 상황에서 채권자와 채무자가 모두 윈-윈 할 수 있기 위해 회생될 수 없는 상태에 이르기 전에 건설회사와 채권자측이 회생절차를 조기 신청하는 것을 적극 검토할 필요성이 있겠습니다. 회생절차를 통해 우발채무가 제거된 건설사의 경우는 적극적인 M&A를 통해 회생절차를 종결하는 것도 고려해볼 필요가 있겠습니다. 회생절차를 활용하여 M&A를 할 경우 미신고 채권은 실권하고, 쌍방 미이행 쌍무계약의 활용으로 손실사업장을 정리할 수 있으며, 부채가 자산을 초과하기 때문에 주주에게 의결권이 부여되지 않아 반대주주의 동의가 불필요하다는 장점이 있습니다. 회생절차 신청 전에 M&A가 진행될 경우 법원에서는 본 M&A를 존중하고 있으며, 인수대금으로 회생채무를 조정하는 회생계획안을 작성합니다. 회생절차 종결 후 M&A가 진행될 경우는 회생계획작성시 출자전환이 빈번하게 이루어져 채권자가 주주의 지위를 갖게 되며, 종결 후 출자전환을 받은 회생채권자 중심으로 M&A가 성사될 가능성이 많습니다.  |
