채희석 변호사
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러시아법상 부동산 담보권 실행제도의 개요

1. 개요

담보권의 실행과 관련된 러시아 담보제도의 가장 큰 특징은 담보권의 실행이 원칙적으로 법원의 결정에 따른 공매절차에 의하여야 하고, 유담보를 비롯한 담보권의 사적 실행이 극히 제한적으로 인정된다는 점에 있습니다. 법원의 결정 및 공매절차에 따른 담보권의 실행을 위해서는 장기간이 소요되고 담보물의 가치 역시 충분히 인정되기 어렵기 때문에, 위와 같은 특징은 담보제도에 있어 중요한 제약으로 작용하고 있습니다.

러시아 법률상 담보권의 실행은 크게 (i) 담보권의 실행 절차(Foreclosure on Property Mortgaged)와 (ii) 담보물의 환가 절차(Realization of the Mortgaged Property)로 구분할 수 있습니다. 한편 러시아의 경우 부동산에 대하여 설정된 담보권과 동산에 대하여 설정된 담보권 사이에 그 실행방법의 측면에서 차이가 있습니다. 아래에서는 일단 부동산에 대하여 설정된 담보권에 대하여 담보권의 실행 절차와 담보물의 환가 절차의 구분에 따라 담보권의 일반적인 실행절차를 개괄적으로 살펴보고, 이와 별도로 담보권의 사적 실행 절차에 대해서도 검토해 보기로 하겠습니다.

2. 담보권의 실행 절차

가. 담보물에 대한 담보권 실행의 근거

담보권자는 담보권설정자가 피담보채무를 이행하지 않거나 불완전하게 이행하는 경우 피담보채권의 만족을 구하기 위하여 담보권을 실행할 수 있습니다(민법 제348조 제1항, 저당권법 제50조 제1항). 다만 채무자에 의한 피담보채무의 미이행이 극히 미미하고, 이에 따라 담보권설정자의 청구액이 담보물 평가액과 비교하여 균형이 맞지 않을 경우, 담보물에 대한 담보권의 실행이 거부될 수 있습니다(민법 제348조 제2항, 저당권법 제54조 제1항). 이 경우에도 분할 채무의 담보를 위하여 설정된 저당권은 지급 기일의 계속적인 위반이 있는 경우에 각각의 미이행이 미미한 수준이라 하더라도 담보권이 실행될 수 있습니다(저당권법 제50조 제2항).

나. 담보권의 실행에 대한 법원의 결정

부동산의 경우 아래에서 살펴보는 바와 같은 법정 외에서의 저당권 실행을 제외하고 원칙적으로 법원의 결정에 따라 담보권을 실행하여야 합니다(민법 제348조 제1항, 저당권법 제51조). 나아가 법정 외에서의 저당권 실행을 위한 당사자 간의 계약은 아래에서 살펴보는 바와 같이 저당권 실행사유의 발생 이후에 체결되어야 합니다(민법 제349조 제1항, 저당권법 제55조 제1항).

이 때 저당권 실행에 관한 법원의 결정에는 (i) 담보물의 매각 대금으로부터 저당권자에게 지급되어야 할 금액, (ii) 저당권의 실행 대상이 되는 담보물, (iii) 담보물의 실행 방법, (iv) 저당권 실행에 있어 최초 공매가격, (v) 필요한 경우 환가시까지 담보물의 보관 방법이 포함되어야 합니다(저당권법 제54조).

3. 담보물의 환가 절차

가. 저당권법에 따른 담보물의 환가 절차

법률에서 달리 정하는 경우를 제외하고 담보물의 환가는 공매절차에 의하여 이루어져야 합니다(저당권법 제56조 제1항). 저당권법은 담보물의 공매절차에 대하여 상세한 규정을 두고 있는바(저당권법 제57조, 제58조), 담보물의 공매절차는 법률에서 달리 규정하지 않는 한 법원의 결정을 집행할 권한이 있는 기관(이하 ‘집행기관’)에 의하여 실행되어야 합니다. 담보물의 공매절차는 당해 담보물의 소재지에서 이루어져야 하고, 집행기관은 공매일의 30일 이전(다만 공매일의 60일 이전에 해당하는 일자보다 이후)에 공보를 통하여 당해 공매의 일시, 장소, 담보물, 최초 공매가를 포함하여 공매 사실을 공지하여야 합니다.

공매절차에 참여하고자 하는 자는 공매 사실의 공지에 포함된 조건 및 절차에 따라 예치금을 예납하여야 하는바, 동 예치금은 최초 공매가의 5%를 초과하지 않아야 합니다. 낙찰자 이외의 자가 예납한 예치금은 공매절차의 종결 후 즉시 반환됩니다. 최초 공매가는 저당권설정자와 저당권자 간의 약정에 따라 결정되나, 다툼이 있는 경우 법원이 이를 결정합니다(저당권법 제54조 제2항 제4호).

공매절차에는 원칙적으로 누구나 참여할 수 있고, 특히 담보물에 대한 권리자와 후순위 저당권자의 공매절차에 대한 참여권은 어떠한 경우에도 제한될 수 없습니다. 담보물은 최고가 응찰자에게 낙찰되고, 낙찰자와 집행기관은 공매절차 당일 공매 조서를 작성하여 이에 서명하여야 하며, 낙찰자는 공매일로부터 5일 이내에 집행기관이 지정한 계좌에 예치금을 공제한 경락대금을 입금하여야 합니다. 집행기관은 경락대금 지급일부터 5일 이내에 매매계약서를 작성하여야 하고, 공매 조서와 위 매매계약서를 이용하여 등기를 할 수 있습니다.

담보물의 환가대금이 피담보채무를 변제하기에 부족한 경우 저당권자는 저당권설정자의 다른 재산에 대하여 권리를 행사할 수 있으나, 우선권은 인정되지 않습니다. 한편 담보물의 환가대금이 피담보채무를 초과하는 경우, 그 차액을 저당권설정자에게 반환하여야 합니다(민법 제350조 제5항, 제6항).

집행기관은 (i) 공매절차에 1인의 입찰자만 참여하는 경우, (ii) 최초 공매가보다 높은 입찰이 이루어지지 않는 경우, (iii) 낙찰자가 기한 내에 대금을 지급하지 않는 경우 유찰을 선언하여야 합니다. 공매가 유찰된 후 10일 이내에 저당권자는 최초 공매가로 담보물을 매수할 권리를 가지나, 저당권자가 이러한 권리를 행사하지 않는 경우 1차 공매일로부터 1개월 이내에 2차 공매절차가 이루어져야 합니다. 2차 공매도 유찰되는 경우 저당권자는 최초 공매가의 75% 이상의 대금으로 담보물을 매수할 권리를 가집니다. 만약 저당권자가 2차 공매일로부터 1개월 이내에 이러한 권리를 행사하지 아니할 경우 저당권이 소멸합니다.

나. 담보물 환가의 유예

담보물의 환가와 관련하여 담보권설정자의 요청이 있는 경우, 법원은 담보권의 실행에 관한 결정을 통하여 담보권의 환가절차를 1년 이하의 기간 동안 유예할 수 있습니다(민법 제350조 제2항, 저당권법 제54조 제3항). 이와 같은 담보물 환가의 유예제도는 담보권에 대한 중대한 제약 사유가 될 것으로 보입니다. 다만 이 경우에도 담보권설정자는 유예된 기간동안 담보권자에게 발생한 손해와 위약금을 보상하여야 합니다.

한편 저당권법은 담보물 환가의 유예와 관련하여 더욱 상세한 규정을 두고 있습니다. 우선 담보물이 부동산인 경우 그 환가의 유예는 (i) 저당권설정자가 개인이고, 저당권설정이 당해 개인의 영업활동과 연관되지 않은 경우, 혹은 (ii) 담보물이 농지인 경우에 한하여 가능합니다(저당권법 제54조 제3항. 이에 따라 일반적인 담보권에 비하여 저당권의 경우 담보물 환가의 유예제도로 인하여 저당권의 효력이 제한될 우려는 상대적으로 적을 것으로 보입니다). 나아가 (i) 담보물 환가의 유예가 저당권자의 재정 상태에 심각한 피해를 발생시키는 경우, 혹은 (ii) 저당권설정자 혹은 저당권자에 대한 파산이 승인되는 경우에는 담보물 환가의 유예가 인정되지 아니합니다(저당권법 제54조 제4항). 아울러 유예기간을 정함에 있어 법원은 유예기간이 종료된 후 피담보채무가 담보물의 평가가치를 초과하지 않도록 하여야 하고, 저당권설정자는 유예기간동안 저당권자에게 발생한 손실과 이자 및 위약금을 보상하여야 합니다.

4. 법정 외에서의 담보권 실행

위에서 살펴본 바와 같이 저당권 실행사유의 발생 이전에 당사자 간의 계약으로 법정 외에서의 저당권 실행을 약정할 수 없습니다. 다만 저당권 실행사유가 발생한 후 저당권자와 저당권설정자가 계약을 체결하고 공증을 받는 경우 저당권의 실행은 법정 외에서 이루어질 수 있습니다. 한편 후순위 저당권의 실행과 관련된 계약은 선순위 저당권자가 당해 계약에 참가하는 경우에 한하여 유효합니다(저당권법 제55조).

법정 외에서의 저당권 실행에 관한 계약에는 (i) 담보물과 그 가치, (ii) 피담보채무의 액수, (iii) 담보물의 처분 방법 혹은 저당권자의 담보물 취득 조건, (iv) 계약체결 당시 당사자가 알고 있는 선순위ㆍ후순위 저당권자 및 담보물에 대한 권리자(및 사용권자)를 명시하여야 합니다(저당권법 제55조 제4항). 위 계약에 의하여 권리가 침해되는 제3자는 당해 계약의 무효를 법원에 청구할 수 있습니다.

한편 법정 외에서의 저당권 실행에 관한 계약에는 담보물의 환가 방법과 관련하여 (i) 저당권법 제56조에서 정한 방법에 따른 환가절차 혹은 (ii) 저당권자 자신 혹은 제3자에 의한 담보물의 취득에 관한 내용을 규정할 수 있습니다(저당권법 제55조 제3항). 저당권법 제56조는 법원에 의한 공매절차(저당권법 제57조)와 당사자 간의 합의에 의한 경매절차(저당권법 제59조)를 규정하고 있으므로, 결국 법정 외에서의 저당권 실행에 관한 계약이 체결된 경우 담보물의 환가는 (i) 법원에 의한 공매절차, (ii) 당사자 간의 합의에 의한 경매절차(공매절차와는 달리 경매절차는 집행기관이 아닌 저당권자 자신 혹은 저당권자에 의하여 선임된 자에 의하여 이루어지게 된다), (iii) 유저당 절차 중 하나에 의하여 이루어질 수 있습니다. 다만 유저당 절차는 토지에 대한 저당권의 경우에는 인정되지 아니합니다(저당권법 제55조 제3항 제2호).

다만 (i) 저당권의 설정에 제3자의 승인 또는 허가가 필요한 경우, (ii) 공장저당의 경우(enterprise as a property complex), (iii) 담보물이 농지인 경우, (iv) 담보물에 역사적, 예술적, 기타 문화적으로 중요한 가치가 있는 경우, (v) 담보물을 다수가 공유하고 있고, 공유자 중 일부가 서면 기타 법률에서 정한 방법으로 법정 외에서의 저당권 실행을 거부하는 경우에는 법정 외에서의 저당권 실행이 인정되지 아니합니다(저당권법 제55조 제2항). 이 경우 저당권의 실행은 법원의 결정에 의하여야 하고, 환가 역시 법원에 의한 공매절차만 가능합니다.