최금란 중국변호사
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중국의 부동산 가격은 2009년 3월을 기점으로 빠른 상승세로 돌아섰습니다. 지난 3월에는 지난해 같은 기간보다 11.7% 상승하였고, 도시별로는 선전이 20.1%, 베이징이 12.3%, 상해가 10.7% 등 큰 폭으로 상승하였습니다. 그런데 일각에서는 국가통계국의 부동산 가격 통계가 과소평가되었을 가능성을 제기하면서 실제로는 이보다 상승폭이 더 클 것으로 추정하고 있습니다. 국가발전개혁위원회가 36개 도시에 대해 매월 조사하고 있는 신규 상품방의 제곱미터당 가격은 2010년 2월 중 지난해 같은 기간보다 34.8% 상승한 것으로 나타났는데, 이는 중국 국가통계국 발표치보다 2배 이상 높은 수치입니다. 최근 중국 사회과학원은 현재의 집값으로는 국민의 85%가 집을 살 수 없다는 조사 결과를 내놓기도 했습니다.

부동산 시장의 과열현상에 대해 중국 정부는 2009년 말부터 일련의 정책(각주1)을 발표하여 왔습니다. 부동산 대출조건을 강화하고 부동산 세제를 개편하며 부동산시장에 대한 정부 차원의 관리감독을 강화하는 외에, 저소득층을 위한 임대 주택 공급 추진 등 부동산의 안정화를 위한 거시적, 미시적인 대책을 강구하고 있습니다.

다만 위 정책이 부동산 매매 또는 개발에 대한 기존 법률을 근본적으로 변경하는 것은 아닙니다. 즉 현재의 부동산 정책은 부동산 매매 자체를 금지하거나 제한하는 것은 아니고, 대출조건 강화, 세제 부여 등 간접적 정책을 통해 부동산 매매를 실질적으로 제한하고자 하는 효과를 노리고 있습니다. 예를 들어 중국정부는 2010년 1월 <국무원 판공청의 부동산 시장의 온전하고 건강한 발전을 추진할데 관한 통지>를 발표하여 부동산 매매 계약금 비율을 상향 조치하였는바, 이에 따르면 두 번째 주택 매입 시에는 계약금으로 40%를 지불해야 하고 세 번째 주택 매입 시에는 계약금으로 50%를 지불해야 합니다. 그 후 중국정부는 불과 3개월 만인 2010년 4월 <국무원의 부분 도시의 부동산 가격이 급격히 상향하는 것을 제재할 데에 관한 통지>를 발표하여, 첫 번째 주택의 계약금 30% 지급 대상을 면적 90제곱미터 이하인 주택에 한하고 두 번째 주택 매입 시 지불해야 하는 계약금 비율을 50%로 상향조정하였습니다. 또한 세 번째 주택 매입 시에 지급하여야 하는 계약금은 큰 폭으로 인상하되 상업은행에서 결정하고 대출중단도 허용하여 부동산 투기행위를 근절하고자 하였습니다. 한편으로는 이러한 정책의 실시로 인하여 부동산 매매 계약 체결 후 파기로 인한 분쟁이 사회문제화되고 있기도 합니다.

위에서 언급한 것처럼 올해 초 중국 정부가 발표한 일련의 정책은 중국 내국인의 부동산 매매 또는 개발에 대한 직접적인 금지 또는 제한규정이 아니며 외국인의 부동산 투자 사업에 대한 직접적 규제를 새로이 제정한 것으로 보기도 어렵습니다. 오히려 중국정부는 2006년과 2007년에 외국인, 외국기업 혹은 외상투자기업에 대한 부동산 매매, 개발, 경영을 금지, 제한하는 정책을 공표한 바 있습니다. 예를 들면 외국기관의 중국 내 대표처 혹은 지사 및 중국 내에서 일하거나 공부한 지가 1년 이상(1년 포함)인 외국인만이 자가용 건물을 구매할 수 있습니다. 따라서 비 자가용 건물을 소유하기 위해서는 반드시 외상투자부동산기업을 설립해야 하고, 법인 설립 전 우선 토지사용권 또는 건물 소유권을 취득하거나 토지 관련 부서/부동산개발상/부동산 소유자를 통하여 토지사용권 또는 건물 소유권의 출양/구매계약을 체결해야 합니다. 그런데 이러한 외국인의 부동산투자에 대한 제한이나 금지는 최근 중국 부동산 경기의 과열로 실무상 한층 더 강화되고 있습니다.

중국정부는 이와 같이 대출조건 강화, 세율 조정 등 간접적 조절로 부동산 시장의 안정을 추구할 뿐 분양 최고가 제한 등 좀 더 적극적인 정책을 실시하지는 않고 있습니다. 경제성장, 재정수입 확보 등을 위해 정부가 부동산 가격의 급락을 원하지 않는 것으로 예측됩니다.

[각주]

1) <재정부, 국가세무총국의 개인 주택 양도 영업세 조절정책에 대한 통지

<국무원 판공청의 부동산 시장의 온전하고 건강한 발전을 추진할 데 관한 통지

<재정부, 국가세무총국의 첫 번째 일반 주택 구매 시 계약서 정책에 관한 통지

<국무원의 부분 도시의 부동산 가격이 급격히 상향하는 것을 제재할 데 관한 통지

<주택과 도시, 농촌 건설부의 부동산시장의 감독관리를 강화하고 상품방 예비매매제도를 완선화할데 관한 통지