이행규 변호사
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Project financing 건설사업이 위기에 처했습니다. 미국발 글로벌 금융위기의 여파 속에서도 국내 건설, 주택 금융시장은 미국의 그것과는 달라 서브 프라임과 같은 부동산발 금융위기는 없을 것이라는 설명과 전망을 이제 신뢰하기 어려운 상황에 직면하고 있습니다. 오히려 PF 건설사업 부실은 건설산업은 물론 금융산업의 부실을 초래할 수 있는 한국경제의 뇌관으로 평가받고 있는 실정입니다.

가계의 주택담보대출은 40~60%의 LTV(Loan to Value) 통제를 통해 문제가 심각하다고 보기 어려울 수 있지만 지난 수년간 다양한 형태의 금융기법과 접목되어 진행되어 온 건설 project financing은 전반적인 주택경기 침체와 글로벌 금융경색 및 연이은 실물경제 침체로 한치 앞을 내다볼 수 없는 상황에 이르고 있는 것입니다.

정부가 건설업 종합지원방안을 마련하여 발표하였지만 그것만으로 PF 건설사업의 위기를 타계하기에는 많이 부족해 보입니다. 그리고 현재 미분양 문제가 심각한 지방의 PF 건설사업에 주로 대출하고 있는 저축은행이나 캐피탈사들의 추가 부실화는 금융산업에 심각한 타격을 줄 수도 있다고 보여집니다.

채무인수, 자금보충약정, 책임준공, 시행권 인수, 담보신탁 실행 등을 둘러싸고 다양하게 얽힌 이해관계자들간에 분쟁도 폭증할 것으로 전망됩니다. 할인분양을 통해 단기 유동성을 극복하고자 하는 건설사들은 기존 수분양자들과의 관계에서 풀어야 할 숙제가 많습니다. 문제는 이러한 PF 건설사업 관련 분쟁에 대하여 참고할 만한 법원이나 행정청의 선례가 충분하지 않다는 점입니다. 분쟁을 원만하게 해결하고자 하는 많은 시장참여자들이나 법률가들이 혼란스러워 하는 한 이유이기도 합니다.

PF 건설사업 진행과정에서 필수적인 사업약정, 대출약정 등의 체결과정에서 오로지 대주단을 자문하는 법률대리인만이 존재하는 것도 문제로 부각되고 있습니다(흔치 않지만 일부 건설사는 자체 법률대리인을 대동하기 함). 이유는 1차적으로 비용 문제겠지만, 법률자문의 필요성에 대한 건설사의 마인드가 부족한 측면도 있어 보입니다.

형식적인 사업주체인 시행사를 실질적으로 자문하는 법률대리인이 부재한 것도 문제입니다. 이는 외국의 경우와 달리 국내 시행사의 경험이나 협상능력이 현저히 부족한 것도 한 원인으로 꼽을 수 있습니다. 시행사는 대주단을 대리하는 법률대리인의 법률비용을 실질적으로 부담하지만 형식적, 법률적으로 당해 법률대리인은 대주단의 입장에서 자문을 제공하게 됩니다. 대출이 실행되고 사업이 원활하게 진행되는 경우 이러한 관계가 현실적으로 문제되는 경우는 별로 없습니다. 하지만 미분양, refinancing 지연 등으로 인해 사업이 어려움에 봉착할 경우 건설사, 대주단, 시행사 모두 이해관계가 달라 이미 체결한 사업약정, 대출약정의 해석과 대응방안을 두고 첨예하게 대립하게 됩니다. 그리고 PF 약정을 주도했던 법률대리인은 이 모든 당사자들로부터 관련 자문을 요청받게 되기도 하고 이러한 자문이 PF 약정 체결 과정과 같이 나름의 중립적인 지위에서 이루어지기 어려운 것이 사실입니다.

위기의 PF 건설사업의 원만한 해결을 위해서는 기존의 PF 건설사업이 안고 있는 위와 같은 문제들에 대한 고민과 성찰도 필요할 것입니다. 법무법인 지평지성이 대한상공회의소 및 대한건설협회와 함께 공동으로 주최하는 PF 건설사업의 위기에 따른 법적 문제에 관한 세미나(주1)에서 이러한 문제들도 건설적으로 논의될 수 있기를 희망합니다.

※(주1)