◇부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하기로 약정하였으나 인수한 채무를 현실적으로 변제하지 않은 경우, 매도인에게 계약해제권이 발생하기 위한 요건을 설시한 판례◇

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인은 매매 계약시 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의 의무를 다하였다 할 것이므로, 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없는 것이지만, 매수인이 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에는 계약해제권이 발생한다(대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결, 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결 등 참조). 그리고 위와 같은 '특별한 사정'이 있는지의 여부는, 매매계약의 당사자들이 그러한 내용의 매매계약에 이르게 된 경위, 매수인의 인수채무 불이행으로 인하여 매도인이 입게 되는 구체적인 불이익의 내용과 그 정도 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 '매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 경우'에 해당하는지 여부를 판단하여야 할 것이다.

☞ 이 사건 매매계약에서 피고가 인수한 차용금채무는 위 매매계약 체결일인 2003. 11. 20. 이전에 이미 변제기가 도래하여 이자 등이 연체되고 있었고, 위 차용금 채무에 대한 담보로 이 사건 토지 위에 설정된 근저당권설정등기는 그 채권최고액이 위 차용금 채무의 원금과 동액인 5,000만 원에 불과하여 계속 발생하는 연체이자 부분을 담보하지 못하므로, 원고는 위 차용금 채무에 대한 담보물인 이 사건 토지를 피고에게 양도한 이후에도 위 차용금 채무가 변제되기까지 발생하는 연체이자 부분은 원고가 그대로 부담하여야 한다는 특별한 사정이 있으며, 원ㆍ피고가 이 사건 매매계약의 내용으로 "명의이전서류 받는 날로부터 잔액에 대한 이자(월 30만 원)를 매수인이 지불한다"고 약정하였고, 피고가 인수한 위 차용금 채무 외에는 피고가 원고에게 별도로 지급할 잔금이 전혀 없음에도 불구하고 '잔금 지급기일'을 '2004. 2. 28.'로 명시하여 약정한 취지는, 이 사건 매매계약에 있어서의 위와 같은 특별한 사정을 고려하여서, 피고가 인수한 위 차용금 채무를 변제하여야 하는 기한을 '2004. 2. 28.경'으로 약정하고, 나아가 원고가 피고에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부한 날로부터 피고가 위 차용금 채무를 변제하는 날까지 발생하는 위 차용금의 연체이자는 피고가 부담하기로 특약을 한 것이라고 보아야 하며, 한편 원고가 위 잔금지급기일 이전인 2003. 12. 9. 이 사건 토지의 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 법무사에게 맡겨 둠으로써 자기채무의 이행제공을 하고, 위 잔금지급기일이 경과한 무렵부터 수차에 걸쳐 피고에게 인수채무의 변제를 최고하였는데, 피고가 인수채무의 변제요구에 응하지 않고 있는 사이에 인수채무의 채권자가 근저당권에 기한 임의경매를 신청하자, 원고가 부득이 위 인수채무와 경매비용을 대신 변제해 주고 경매를 취하시킨 사정을 종합하여 보면, 이 사건에서 늦어도 원고가 자신의 채무 이행을 제공하면서 피고에게 수차 인수채무의 변제를 최고하던 무렵에는 피고가 위 인수채무를 변제하지 않음으로써 '매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유'가 발생하였고, 따라서 원고는 피고의 이행지체로 인한 계약해제권을 취득하였다고 인정한 사례.