외국투자자의 중국내 부동산투자에 관한 외국환관리 새규정 제정

최근 몇 년간 많은 외국자본이 중국 부동산시장에 진출하였다. 이러한 많은 외국자본은 중국 일부 도시 부동산분양가격인상의 주요원인으로 인식되고 있다. 따라서 중국 국가외국환관리국과 중국 건설부는 지난 9월 4일에 <부동산시장의 외국환관리를 더한층 규범화하는 문제에 관한 통지>("통지")를 제정하여 외국투자자가 중국내내 상업주택을 구입하는 과정의 외국환관리를 강화하였다. 위 통지는 지난 7월경 제정 실시한 <부동산시장 외자진입비준 및 관리의 규범에 관한 의견>에 연이어 제정된 것으로 중국정부가 외국자본의 부동산시장 진출에 대하여 많은 관심을 기울이고 있는 것으로 볼 수 있다.

외국자본으로 부동산을 구매할 경우 인민페로 결재

<통지>에 따르면, 법에 정한 조건에 부합하는 외국자본이 중국내 부동산을 구입하는 경우 일괄적으로 인민페로 결재하여야 한다. 이러한 규정을 둠으로써 외국환으로 중국부동산을 직접 구입하는 시대가 종결된 것으로 볼 수 있다. 부동산구입조건에 부합하는 역외기구가 중국내에 설립한 지사, 대표기구, 역외 개인 및 홍콩, 마카오, 대만의 거주민 및 화교 등은 역외로부터 부동산구입대금을 송금하거나 또는 역내 외국환계좌에 보유한 외국환으로 부동산구입대금을 지불할 경우 모두 외국환은행에서 부동산구입대금인 외국환을 인민페로 환전하여 부동산개발기업의 인민페계좌에 송금하여야 한다.

외국자본이 부동산 시장에 진출하는 조건을 강화

외국환자금을 관리하는 측면으로 볼 때, 외국자본의 중국 부동산시장 진출에 대하여 한층 강화하는 것이 본 <통지>의 핵심내용이다. <통지>에 따르면, ① 외국인투자부동산기업의 등록자본금을 100% 납부하지 못하거나, ② <국유토지사용증서>를 취득하지 못하거나, ③ 프로젝트개발자금이 프로젝트투자 총금액의 35%에 이르지 못 하는 경우에는 외채등기 및 외채인민페환급에 대한 비준을 하지 않는다. 또한 합작기업형태의 외국인투자부동산기업의 중국측 투자자가 합작계약서에서 어느 일방 투자자에게 고정적인 자본회수 또는 이와 비슷한 보장조항을 두고 있을 경우에도 외국인투자기업의 외국환등기 및 등기변경을 처리해 주지 않는다.

<통지>는 외국자본이 집중적으로 투자된, 특히 경영성격의 상업부동산에 대하여 많은 영향을 미칠 것으로 예측된다.

<통지>의 실시로 인하여 역외자금으로 부동산 구입하는 데 제한을 두고 있으며 유동자본의 부동산 투기행위를 더한층 억제하고 있다. 특히 외국인을 대상으로 판매하는 고급빌라, 호텔식주택, 비즈니스빌딩, 백화점 등 상업부동산의 판매대상이 축소되고 있다. 중국에 대표기구를 두고 있지 않는 외국자본은 중국에서 부동산투기의 가능한 공간을 상실하게 되었다고 할 수 있다.

중국팀/ 경염동(景艶東) 중국변호사