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1. 개인들 리츠 투자 열기 후끈…36억 공모에 1800억 몰렸다 |
국토해양부 부동산산업과 관계자는 "사업자로서는 프로젝트파이낸싱(PF)을 통한 부동산 사업자금 조달이 여의치 않아졌고, 개인투자자 입장에서는 예전처럼 직접 부동산을 사들여 수익을 올리기가 어려워지자 리츠가 대안으로 떠올랐다"고 분석하고 있습니다. 사업자에게는 자금조달 창구로, 개인투자자에게는 불확실한 부동산시장에서 수익을 기대할 수 있는 간접투자상품으로서 리츠가 부각되는 것이라고 전망하고 있습니다. 일반인이 리츠에 투자하는 방법은 두 가지인데, 공모주 청약에 참여하는 것과 증권거래소에 상장된 주식을 사는 것입니다. 리츠는 부동산투자회사법상 수익의 90%를 투자자들에게 현금으로 배당하기 때문에 주식과 달리 시세차익보다는 배당수익률이 중요합니다. 어떤 상품에 투자할 것인지도 꼼꼼히 따져야 하는데, 개인이 투자할 수 있는 리츠 상품은 자산관리전문회사(AMC)가 위탁받아 운용하는 위탁관리리츠와 5인 이상의 전문인력이 직접 운용하는 자기관리리츠로 나누어 지며, 또 각각의 리츠 중에서 개발사업 투자 비중에 따라 개발사업에 총자산의 100%를 투자할 수 있는 개발전문과 투자 범위가 30% 이내로 제한되는 일반 리츠로 다시 구분됩니다. 전문가들은 자기관리리츠의 경우 인건비와 사무실 유지비 등의 고정비가 나가므로 리츠 규모가 커야 안정적인 배당을 기대할 수 있으며, 개발전문리츠는 고위험ㆍ고수익 상품이므로 투자 대상이 무엇인지와 어떤 전문가 그룹이 운용하는지를 잘 살펴야 한다고 조언하고 있습니다. 리츠 시장은 이제 태동 단계이며, 일반인을 대상으로 공모해 상장된 리츠가 코크렙8호ㆍ케이알2호ㆍ다산ㆍ골든나래ㆍ코크렙15호ㆍ이코리아 6개에 불과할 정도로 출시된 상품이 많지는 않습니다. 특히 개인투자자들의 관심이 쏠리고 있는 자기관리리츠는 지난해 상장된 골든나래가 처음이지만 올 하반기부터는 리츠 상품이 잇따라 나올 전망입니다. 국토부로부터 영업인가를 받고 출시를 준비 중인 자기관리리츠가 18개나 되며 오피스텔이나 도시형 생활주택에 투자하겠다는 리츠가 대부분이라고 합니다.
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2. 1천가구 이상 아파트 분할준공 허용 |
개정안에 따르면 앞으로 일정규모 이상의 주택단지는 공구별로 공사를 진행하고, 공구별로 사용검사(입주)를 할 수 있는 '분할 사용검사 제도'가 도입되는데, 현재는 사업계획 승인을 받는 아파트는 가구수와 관계없이 한꺼번에 건설하고, 일시에 입주해야 해 미분양ㆍ미입주에 따른 건설사의 자금 부담이 커지는 문제가 있었습니다. 국토해양부는 이에 따라 사업계획승인은 단지 전체를 받도록 하되, 착공이나 입주자모집, 사용검사(준공)는 나눠서 할 수 있도록 허용하기로 하였으며, 대상 단지는 시행령에서 마련되는데 국토해양부는 1천가구 이상 공동주택을 최대 3회까지 분할할 수 있도록 하되, 공구별 최소 단위는 300가구 이상으로 제한할 방침이라고 합니다. 또 첫번째 착공일로부터 최대 2년 이내에 마지막 공구의 착공이 이뤄지도록 규정할 계획입니다. 국토부 관계자는 "이번 조치로 건설사의 자금 부담을 덜어주면서 소비자의 주택 청약기회는 확대하는 효과가 있을 것"이라고 말하고 있으나, 하지만 이 경우 공사가 장기화되면서 공사 소음 등 민원 발생과 편의시설 부족 등으로 입주민들의 불편이 가중될 수 있다는 지적이 있습니다. 국토부는 이에 따라 주택건설기준 등을 통해 상가, 경로당, 어린이 놀이터 등 주민공동시설은 첫번째 공구가 입주할 때 모두 준공하도록 해 입주민의 불편을 최소화한다는 방침이라고 합니다. 개정안은 이와 함께 주택사업을 부동산 신탁사에 위탁할 경우 사업주체가 신탁사로 변경되는 것을 감안해 부동산 신탁사도 주택사업주체에 포함시켜 직접 입주자 모집을 할 수 있도록 허용하기로 하였습니다. 국토해양부는 이번 주택법 개정안을 6월 국회에 제출하고, 하위법령 개정에 나설 방침이라고 합니다. |
3. "실제 전용면적 작다" 주상복합 아파트 줄소송 위기 |
최근 서울 용산구 한 주상복합 아파트의 입주민은 최근 A 건설사를 대상으로 실제 주거전용면적이 분양면적보다 6.6㎡(2평) 정도 작다며 분양금 일부를 돌려달라는 소송을 제기했는데, 만약 전 가구가 소송에 참여해 승소할 경우 건설사가 돌려줘야 하는 금액은 가구당 3000만원 정도로 총 60억원 이상으로 추정됩니다. 올해 초에는 울산의 한 주상복합 아파트 입주민들이 B건설사에게 똑같은 소송을 냈고, 울산지법은 건설사에 가구당 1800만~4000만원을 지급하라는 판결을 내렸습니다. 면적을 둘러싼 소송이 벌어지는 이유는 아파트 입주민과 건설업체가 전용면적을 서로 다르게 산출하기 때문인데 일반적인 아파트나 300가구 이상인 주상복합 아파트는 문제가 없지만, 300가구 미만의 주상복합 아파트가 논란의 대상입니다. 건설사들은 300가구 미만의 주상복합 아파트는 주택법이 아니라 건축법에 따라 짓고 있는데, 주택법 시행령 제15조가 '상업지역이나 준주거지역에서 300세대 미만의 주택을 지을 경우 사업계획승인대상에서 제외한다'고 돼 있기 때문입니다. 주상복합 아파트는 상업지역에 들어서기 때문에 300가구 미만일 경우 주택법(사업계획승인대상)의 적용을 받을 필요가 없다는 게 건설사 측 주장입니다. 문제는 전용면적을 산출하는 방식이 주택법과 건축법이 다르다는 점인데, 올해 1월 울산지법은 "상가부문은 건축법을 적용하더라도, 주택은 주택법을 적용해 분양면적을 산정해야 한다"고 판결하였습니다. 즉, 주택법은 주거전용면적을 '외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적'으로 규정하지만, 건축법은 주거전용면적에 대한 언급이 없고 바닥면적, 건축면적을 산정할 때 외벽의 중심선을 기준으로 한다고 되어 있습니다. 만약 외벽의 두께가 50㎝라고 하면 내부선(실내 공간에 접한 선)을 기준으로 할 때와 중심선을 기준으로 할 때, 외벽을 둘러싸고 25㎝씩 차이가 생기는 것입니다. 부동산전문업체에 따르면 전국의 300가구 미만인 주상복합 아파트는 총 917개 단지, 9만1200여 가구이며, 이 중 서울ㆍ경기ㆍ인천의 수도권이 681개 단지, 6만1600여 가구로 70%가량을 차지한다고 합니다. 건설사들은 이들 주택 대부분이 건축법에 따라 주거 전용면적을 산출했을 것으로 추정하고 있는데, "300가구 미만 주상복합 아파트도 주택법에 따라 주거 전용면적을 산출해야 한다"는 최종 판결이 나오면 줄소송이 이어질 것으로 전망됩니다. 부동산 전문가들은 소규모 주상복합 아파트에 관한 전용면적 산출방식에 관한 주택법 및 건축법에 관한 현 규정은 불명확한 부분이 있어 이를 명확하게 개정할 필요가 있다고 지적하고 있습니다.
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4. 재개발 '일몰제'…4년간 진척 안되면 취소 |
국토해양부는 12일 공청회를 여는 등 의견 수렴 과정을 거쳐 상반기 '도시 및 주거환경재생법(가칭) 제정안'을 마련, 국회에 제출할 계획입니다. 정부는 앞으로 신규 지정하는 재개발ㆍ재건축 등 정비구역 및 예정구역에 일몰제를 도입, 사업 진척이 더디면 구역 지정을 해제하고 조합ㆍ추진위원회를 자동 해산하기로 하고. 일몰제 대상은 '조합설립 인가일로부터 4년 내에 사업시행인가 신청을 못하는 단지' 등을 검토 중이며 구체적인 기준과 내용은 법령에 규정할 예정입니다. 또한 국토해양부는 재개발ㆍ재건축 구역이라도 수익성 하락과 주민 갈등 등으로 사업이 늦어지면 조합 인가 때 동의한 조합원의 3분의 2 이상이 원할 경우 조합ㆍ추진위원회를 해산할 수 있도록 한다는 방침입니다. 사업 방식도 '전면 철거'에서 '개발 및 관리'로 바꾸고, 서울시가 시행 중인 휴먼타운처럼 저층 주택단지에 지방자치단체가 기반시설을 설치하고 토지ㆍ건물 소유자는 주택을 수리ㆍ개량하는 주거환경관리 사업 방식을 도입하기로 하였습니다. 뉴타운ㆍ재개발ㆍ재건축 사업에 적용하던 '도시 및 주거환경정비법'과 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'을 '도시 및 주거환경재생법'으로 통합하기로 하였습니다. 국토해양부 관계자는 "실행 가능한 재개발ㆍ재건축 단지는 신속하게 사업을 추진하고 지지부진한 곳은 신속하게 걸러내 시장 불안이나 주민 재산권 행사 제한 등의 부작용을 줄이기 위해 제도를 개편하기로 했다"고 설명했습니다.
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5. "손실만회 위한 부동산취득도 중과세 대상" |
대법원 1부(주심 이인복 대법관)는 장례서비스 업체인 0000개발이 돌려받지 못한 임대차보증금을 만회하고자 취득한 부동산에 대한 중과세 부과처분을 취소하라며 의정부시장을 상대로 낸 소송에서 원고 패소로 판결한 원심을 확정했는데, "원고가 임대차보증금 등의 채권을 회수하지 못해 입게 된 손해를 전매차익으로 만회하고자 소유권이전등기(건물취득)를 했지만, 이는 중과세 제외 대상인 '채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 등기'에 해당하지 않는다고 본 원심 판결은 정당하다"고 10일 밝혔습니다. 지방세법은 대도시의 과밀 현상을 억제하기 위해 '법인이 본점을 대도시로 전입한 후 5년 이내 취득하는 부동산등기는 등록세를 중과하지만, 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기는 제외한다'고 규정하고 있습니다. 0000개발은 2004년 본점 소재지를 서울시로 옮긴 이듬해 임차보증금과 대여금 30억원을 회수하지 못하자 의정부시 소재 관련 건물을 경매로 취득하고 1억 9천만원의 등록세를 납부했으나, 시 당국이 지방세법을 적용해 5억원을 중과세하자 소송을 제기하였는데, 1심 재판부는 임대차보증금 손해를 만회하고자 건물을 취득한 것이어서 중과세 제외 대상이라며 원고 승소로 판결했으나, 2심은 채권 회수불능에 따른 손실을 만회하기 위한 부동산등기는 채권 보전ㆍ행사 목적의 등기와 달라 중과세 제외 대상이 아니라며 이를 뒤집었습니다. |
6. 공공발주에 선금직불제 도입 |
현재 발주기관은 계약상대방인 원수급자에 계약금액의 30~50%를 선금으로 지급해야 하고 원수급자는 선금을 하수급자에 배분해야 하지만 배분되지 않을 때에 대한 조치사항은 없는데, 개정안은 원수급자가 선금을 하수급자에게 15일 안에 지급하지 않으면 발주기관에서 선금을 회수해 하수급자에 직접 지급하는 선금직불제를 시행하기로 하였습니다. 또 공사계약에만 적용하던 하도급대금 지급확인제도를 물품구매와 제조계약, 용역계약 등에도 확대하기로 했는데, 하도급대금 지급확인제란 통장 등 증빙서류를 통해 원수급자의 하도급대금 지급 내역과 하수급자의 수령 내역을 확인해 하도급대금이 지급되지 않은 것이 확인되면 발주기관이 직접 지급하는 제도입니다. 이밖에 개정안은 공공발주 공사에서 원수급자가 하수급자나 건설기계장비임대업자와 계약할 때 표준계약서를 사용하는 비율이 낮다는 지적에 따라 표준계약서를 사용하는 업체에 대해 입찰참여 때 가점을 주기로 했습니다. |
7. 기촉법 재시행，위기의 건설업계 '구원투수' 되나 |
건설업계는 오는 6월 금융권의 대대적인 구조조정을 앞두고 기촉법이 시행되면 기업개선작업(워크아웃)이라는 '완충장치'를 통해 회생의 기회를 한 번 더 얻을 수 있다는 것을 최대 장점으로 받아들이고 있습니다. 하지만 은행 등 채권단이 워크아웃에 들어간 건설사의 영속성을 보장하지 않은 채 채권회수에만 집착해 기업을 서서히 말려죽인 과거 사례를 감안하면 기대만 할 수 없다는 주장도 제기되고 있습니다. 전문가들은 기촉법이 시행되면 건설사들은 일종의 안전장치를 마련할 수 있고 은행 등 채권단도 건설사가 기업회생절차(옛 법정관리)를 택하는 것보다 워크아웃을 시행하는 것이 채권 등의 손해를 덜 보기 때문에 나쁠 게 없다고 진단하고 있는데 다만 기촉법이 안착되기 위해서는 금융권과 건설사 간 신뢰관계 구축은 물론 기업의 회생을 위한 상호 역할 정립이 제대로 이뤄져야 한다고 주장하고 있습니다. 중견건설사의 한 관계자는 "기촉법 부활이 건설경기 침체로 어려움을 겪고 있는 건설사들을 위한 근본적 대책이 될 순 없지만 견실한 중견기업이 자금 압박을 겪고 법정관리를 신청하는 것은 막을 수 있을 것으로 본다"고 의견을 제시했고, 워크아웃을 받고 있는 한 건설사 관계자는 "채권단은 물론 금융당국도 워크아웃에 대한 시각이 바뀌어야 한다"면서 "워크아웃에 들어간 건설사의 채권만 회수하려는 식의 접근보다 기업이 정상적으로 기업활동을 영위할 수 있도록 하는 노력도 병행해야 한다"고 강조했습니다. 건설산업연구원 관계자는 "기촉법이 도입되면서 건설사들은 부실을 덜고 부채를 조정해 나갈 수 있는 기회가 생겼다"면서 "하지만 결국 기촉법이 잘 운영될 수 있는 관건은 건설경기"라고 설명하였습니다.
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