1. 논점

2. 요지 및 해설

개정 주택법 부칙 제3항에 대한 위헌결정의 취지와 그 개정경과, 그리고 신뢰보호 및 공평의 관념에 비추어 볼 때, 개정 집합건물법 부칙 제6조의 규정은 개정 주택법과 개정 집합건물법이 공포ㆍ시행된 2005.5.26.이후에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여만 적용된다고 보아야 할 것이다.

2005년 5월 26일 집합건물법 부칙 제6조는 "집합주택의 관리방법과 기준에 관한 「주택법」의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다. 다만, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 「주택법」 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다"고 개정되었습니다. 대법원은 개정 집합건물법 부칙 제6조의 규정은 개정 주택법과 개정 집합건물법이 공포ㆍ시행된 2005.5.26.이후에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여만 적용된다고 판단하였습니다.

다만 본 사안에서 쟁점이 된 아파트는 2005.5.26.이전에 사용검사를 받은 아파트여서, 대법원은 2005.5.26.이후에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여 개정 집합건물법 부칙 제6가 적용되는 의미에 대해서는 판단을 하지 않았습니다. 개정 집합건물법 부칙 제6조 "공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 「주택법」 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다"는 조항을 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 집합건물법은 배제되고 주택법 제46조만 적용된다고 해석한다면 구분소유자의 하자담보추급권은 아예 배제됩니다. 그러나 현재 하급심 판결은 주택법 및 집합건물법의 개정에도 불구하고 공동주택의 수분양자 또는 소유자는 여전히 사법적 권리에 기한 집합건물법상 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 가진다는 입장입니다. 다만 개정 집합건물법 제9조에 의해 하자보수에 갈음하는 손해배상이 인정되는 하자도 위 주택법 시행령에서 인정되는 것에 한하게 되는 것입니다. 이 부분에 대해서는 명확한 대법원 판례를 기다려보아야겠습니다.

본 사안에서 피고는 제척기간이 도과하였다는 항변을 하였습니다. 집합건물법 제9조에 의하여 준용되는 민법 제670조와 제671조의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간에 해당되고, 아파트와 같은 콘크리트 구조물의 제척기간 아파트 인도 후 10년이 됩니다. 이에 대하여 원고인 입주자대표회의는 원고가 제척기간 내에 권리행사, 즉 하자보수를 요청한 사실이 있다고 재항변하였습니다.

원심에서는 원고가 하자담보추급권의 주체인 구분소유자들을 대신하여 시공회사들에게 하자담보추급권을 행사한 것으로 보았고, 따라서 제척기간 내 권리 행사 사실을 인정하였습니다.

그러나 대법원은 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 입주자대표회의가 아니라 집합건물 구분소유자에게 귀속하는 것이므로 구분소유자들에 의하여 행사되어야 한다고 판단하였습니다. 입주자대표회의가 피고에 대하여 하자보수청구를 하였다고 하여 이를 입주자대표회의가 구분소유자들을 대신하여 하자담보추급권을 행사한 것으로 볼 수는 없다고 본 것입니다. 보통 구분소유자가 아닌 입주자대표회의가 하자보수요청을 하는 경우가 많은 데, 이는 '구분소유자의 하자담보추급권 행사'로 인정되지 않아 제척기간이 도과하는 경우가 많아질 것으로 보입니다.