지평지성 건설부동산 뉴스레터 (2011. 1.)

　▤ 화제의 뉴스

1. 부동산투자회사의 시행사에 대한 대출 허용 등 부동산투자회사법 개정 계획

국토해양부는 1월 12일, '부동산투자회사법 개정안'을 이달 말 입법예고한 후 7월께 국회에 제출할 계획이라고 밝혔습니다. 연말 개정안이 국회에서 처리되는 대로 하위법령 개정을 거쳐 내년 상반기 중 시행하는 게 국토해양부의 목표입니다.

'부동산투자회사법 개정안'에는 수익형 부동산, 개발사업(자본 참여)에 한정된 리츠의 투자허용 대상에 부동산 개발법인, 즉 부동산 시행사에 대한 대출투자를 허용하는 조항이 담길 것으로 보입니다. 국토해양부 관계자에 의하면, "미국 등 선진국에서 '모기지리츠' 형태로 대출형 리츠를 이미 허용하고 있는 점을 고려한 것이며, 허용 대상 부동산 개발법인의 범위나 조건은 향후 시행령ㆍ규칙 개정 때 별도로 규정할 계획"이라고 합니다. 또한, 현재 50%와 30%로 각각 제한된 리츠의 현물 출자 범위와 개발사업 투자제한도 추가로 완화하는 쪽으로 결정했고 현재 상향조정 폭을 검토 중입니다.

2. 메리츠화재, 금융지주사 설립

메리츠화재가 1월 11일 임시 주주총회를 열고 회사 분할을 통한 금융지주회사 '메리츠금융지주'(가칭) 설립을 결의했다고 밝혔습니다.

메리츠화재의 분할을 통해 설립되는 메리츠금융지주는 메리츠화재, 메리츠종합금융증권, 메리츠자산운용, 메리츠금융정보서비스, 리츠파트너스, 메리츠비즈니스서비스 등 6개사를 자회사로 두게 됩니다. 이후 메리츠금융지주회사의 설립은 다음 달 금융위원회에 금융지주 설립 본인가를 신청하고 분할 기준일은 3월 25일, 재상장은 4월 말 순으로 이뤄질 예정입니다.

3. 금융지주사, 저축은행 인수

하나금융지주, 우리금융지주 등 금융지주들이 저축은행 인수를 위한 실무 작업에 참여한 가운데 금융권에서는 인수 후보에 대한 관심이 고조되고 있습니다. 금융권에 따르면 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율이 5% 미만으로 떨어져 적기 시정조치를 받았거나 부실이 심화될 가능성이 큰 업체, 이미 시장에 나온 업체 등을 중심으로 6~7곳 정도가 후보로 거론되고 있는데, 현재 매물로 나와 있는 것으로 알려진 저축은행은 삼화, 중앙부산, 전주 등입니다.

성공적인 인수를 위해서는 채권보존조치 등 PF에 대한 실사 등 저축은행에 대한 철저한 실사가 필요한 것으로 지적되고 있으며, 정부 차원에서의 지원 방향도 거론되고 있습니다. 예를 들면, 금융지주사들이 자산보다 부실이 많은 저축은행을 인수하면 자산을 넘는 부실에 대해서는 예금보험공사의 예금보험기금이 사용되는 방안 등입니다.

부실 저축은행은 적기 시정 조치 대상인 BIS 기준 자기자본비율이 5% 밑으로 떨어진 저축은행을 뜻합니다. BIS비율 5~3%는 경영 개선 권고, 3~1%는 경영 개선 요구, 1% 미만은 경영 개선 명령을 내리고 있습니다. 경영 개선 요구 때에는 감자나 위험가중자산의 매각, 경영 개선 명령 때에는 영업정지는 물론 합병계획수립 등을 지도할 수 있습니다.

4. 파크원 브릿지론 디폴트

1,600억 원 규모의 여의도 파크원(Parc1) 프로젝트파이낸싱(PF) 브릿지론이 결국 부실로 처리되면서 향후 추이가 주목됩니다.

관련업계에 따르면 파크원 브릿지론 대주단은 1월 7일 대출 만기일을 맞아 파크원 브릿지론에 대해 연체 판정을 내렸습니다. 매달 대출이자는 정상적으로 납부됐지만 1조8,000억 원 규모의 본 PF 모집이 시행사인 스카이랜과 땅주인인 통일교의 소송으로 무산되면서 대출 만기일까지 원리금 상환이 이뤄지지 못했기 때문입니다.

브릿지론 금융주관사이자 400억 원의 대출금을 가지고 있는 현대증권 주최로 열린 대주단 회의에는 신한캐피탈, 한신저축은행, 남양저축은행, 미래저축은행, 미래2저축은행, 인성저축은행, 제일저축은행, 제일2저축은행, 신라저축은행 등이 참여하였고, 현대증권은 대주관 관계자들에게 파크원 PF 브릿지론의 1년 만기 연장을 의제로 제시하였으나, 대주단들이 현대증권의 제안을 끝내 받아들이지 않은 채로 만기일이 도래하자 대주단은 자연스럽게 파크원 PF 브릿지론을 연체상태로 분류하였습니다.

하지만, 대주단들이 채권회수에 나설 가능성 보다는 조만간 만기연장이 이뤄질 것으로 보는 예측이 많습니다.

5. 국제회계기준(IRFS) 도입

올해부터 국제회계기준(IFRS)이 전면 도입되면서 1,964개(2010년 10월 말 기준) 기업이 새로운 회계원칙에 따라 재무제표를 작성해야 합니다.

지금까지는 한국기업회계기준(K-GAAP)에 따라 개별 기업의 재무제표를 공개했지만 앞으로는 계열회사까지 포함한 '연결재무제표'를 주 재무제표로 공시해야 합니다. 연결재무제표에 기재하는 계열회사의 범위는 기존의 '지분율 30%를 초과하면서 최대주주인 경우'에서 '지분율 50%를 초과하면서 최대주주인 경우'로 바뀝니다. 따라서, 지분율이 30~50%이면서 실질지배력이 없는 계열회사는 연결 대상에서 빠집니다. 대신 자산 100억 원 미만의 소규모 자회사나 특수목적회사 등은 새로 포함됩니다. 기업 자산가치 평가방식도 기존에는 취득 당시 원가를 반영했으나 IFRS에서는 자산 재평가를 통해 시가(공정가치)가 반영됩니다.

IFRS가 도입되면 업종별로는 희비가 엇갈릴 전망입니다. 그동안 제외됐던 다수의 해외 자회사가 연결재무제표에 편입될 자동차, IT(정보기술) 기업, 해외 영업활동이 많고 외화 결제비중이 높은 해운•항공•조선업종 등이 수혜업종으로 예상됩니다. 반면 건설업종의 경우 불리해질 것으로 예상됩니다. 왜냐하면, 현행 회계기준에서는 매출액이 계약금이나 중도금 등 공사 진행률만큼 잡히지만 IFRS에서는 매출 시점이 완공 이후로 변경되어 공사기간에는 수익 인식이 불가능해 부채비율이 증가하게 되기 때문입니다.

한편, 금융업종은 대손충당금 기준이 완화되는 반면 부실채권에 대한 매각거래가 장부에 반영되면서 부채비율에 대한 긍•부정적 요소가 모두 섞여 있다고 평가됩니다.

* 국제회계기준(IFRS)

국제회계기준위원회가 국제적인 협업과정을 통해 제정한 회계기준으로, 유럽연합(EU) 호주 중국 등 120여 개국이 채택하고 있습니다. 특징은 연결재무제표 중심의 공시체계, 세세한 규정보다는 원칙 중심, 공정가치 평가 확대 등입니다.

관련기사 : 재무제표, 올부터 '국제회계기준' 적용…한국기업 '가치 상승' 기대 - 국민일보 | 2011. 1. 9. 6:59PM

6. 용산역세권개발사업, 시행사 미납토지대금 납부

용산역세권 개발사업 시행사인 드림허브프로젝트금융투자회사(PFV)는 자산유동화증권(ABS)을 발행해 미납 토지대금을 납부하였습니다. 위 PFV의 자산관리회사인 용산역세권개발은 2010년 12월 13일 미납 중이던 2차 토지 계약분의 2차 중도금과 분납이자 3,835억 원을 비롯해 2010년 11월말 내기로 했던 3차 계약분의 1차 중도금 1,205억 원과 연체료 등 5,467억 원을 한국철도공사(코레일)에 모두 납부하였다고 밝혔습니다.

위 자금을 조달하기 위하여, 용산역세권개발은 매입 토지를 담보로 6,555억 원 규모의 자산유동화증권(ABS)을 발행하였습니다. 위 ABS의 발행은 한국투자증권이 대표 주관을 맡았으며 우리투자증권, 대우증권, KB투자증권, 대신증권, 대우증권, 한화증권, 동양종합금융증권, 이트레이드증권, SC증권 등 9개 금융회사가 참여하였습니다. ABS의 만기는 3년이며 금리는 5%대 초반 수준에서 책정되었습니다.