1. 3조 '프라이머리CBO' 발행, 건설사 자금난 숨통트이나

정부가 '8·29 부동산대책'의 일환으로 3조 원 규모 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO) 발행을 추진함에 따라 일시적 유동성 부족을 겪는 건설사들의 자금난에 숨통이 트일 전망입니다.

P-CBO의 수혜 대상은 부실기업이 아니면서도 자금조달이 쉽지 않았던 신용등급 BBB급 회사들이 될 전망입니다. 그동안 A급 이상 건설사들은 은행 차입이나 관계사 대여, 채권발행 방식으로 자금을 조달해왔습니다.

지난 6월 건설사 구조조정 명단 발표 이후 BBB급 회사채에 대한 투자 수요가 급감해 이 등급 건설사들은 신용경색을 겪어야 했습니다.

이번 P-CBO 발행에 따라 BBB급 건설사들도 신용보증기금의 신용보강을 거쳐 AAA등급의 우량 채권을 발행할 수 있는 길이 열린 것입니다. P-CBO란 기업이 발행하는 회사채를 증권사가 인수, 이를 유동화전문회사(SPC)에 매각하고 SPC가 이를 기초로 신용보증기금의 보증을 거쳐 발행하는 유동화채권입니다.

신용등급이 낮아 개별적으로 회사채 발행이 어려울 경우 공동으로 위험을 부담하고 정부가 보증해 자금을 조달하는 금융기법입니다.

관련기사 : 3조 '프라이머리CBO' 발행, 건설사 자금난 숨통트이나 - 건설경제신문 | 2010. 8. 30. (월) 오후 5:56

2. 은행권 PF 충당금 적립요건 강화

22일 금융권에 따르면 은행권은 최근 부동산 PF대출에 대한 건전성 분류를 강화한 'PF대출 리스크 관리 모범 규준'을 잠정 확정한 것으로 전해졌습니다. 그동안 은행 자체적으로 사업성을 따졌지만 이번에 공통된 기준을 만들면서 충당금 적립 요건을 더욱 강화한 것입니다.

우선 은행권 신용위험 상시평가 결과 C(워크아웃)나 D(법정관리)등급을 받은 건설사가 시공하는 PF사업장에 대해 건전성 분류를 '요주의'로 하되 충당금은 최고 요율로 쌓도록 했습니다.

금융감독원은 은행들로 하여금 정상여신의 0.85∼6%, 요주의여신의 7∼19%, 고정여신의 20∼49%, 회수의문의 50∼99%, 추정손실의 100%를 충당금으로 쌓도록 하고 있습니다. 따라서 요주의 여신의 경우 규정안에 따라 최고 적립요율을 적용하면 충당금은 19%를 쌓아야 합니다.

B등급인 건설사가 시공하는 PF사업장에 대해서도 사업계획서상 사업이 2년 이상 장기 지연되거나 분양률이 60% 미만이면 요주의로 분류하도록 했습니다. 이 같은 모범규준은 9월말 결산부터 적용됩니다.

또 기존 PF대출은 규모를 줄이기 위한 구조조정에 착수하고 신규 대출은 사실상 중단됩니다.

관련기사 : 은행권 PF 충당금 적립요건 강화 - 파이낸셜뉴스 | 2010. 8. 22. (금) 오후 5:36

3. 세대주 아닌 가족이 주택 소유… 법원 "임대주택 분양자격 없어"

세대주가 아닌 다른 가족이 주택을 소유했다면 임대주택을 분양 받을 수 없다는 법원 판결이 나왔습니다. 2005년 임대주택법이 개정된 후 우선분양권을 취득할 수 있는 임차인의 범위에 대해 판단한 첫 사례입니다. 서울고법 민사50부(재판장 구욱서 법원장)는 전씨 등 2명이 "주택을 보유한 전력이 없는 세대주에게 임대주택을 분양하라"며 한국토지주택공사(주공)를 상대로 낸 분양절차중지 등의 가처분 소송에서 원고패소 결정을 내렸다고 22일 밝혔습니다.

전씨 등은 2002년 7월 한국토지주택공사(당시 대한주택공사)와 경기도 동두천시에 위치한 공공임대아파트를 두고 2009년 9월까지 만료되는 임대차계약을 맺었습니다. 기간만료 후 이들은 한국토지주택공사에 우선분양전환을 신청했지만 '전처 또는 배우자가 임대기간 중 다른 아파트를 소유한 사실이 있어 우선분양대상자가 될 수 없다'는 이유로 거절당했습니다.

이에 전씨 등은 지난해 "임대주택법이 2005년 7월 개정되면서 임대주택의 우선 분양전환 대상자가 '무주택세대주인 임차인'에서 '무주택자인 임차인'으로 확대돼 본인이 무주택자라면 우선분양신청권이 있다"며 소송을 냈습니다.

관련기사 : 세대주 아닌 가족이 주택 소유… 법원 "임대주택 분양자격 없어" - 서울경제 | 2010. 8. 22. (금) 오전 9:15

4. 부동산펀드 투자 깐깐해진다

금융투자협회는 최근 자산운용사들에 적용될 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크관리 모범규준 마련에 착수했다고 합니다. 지난 1월 증권사들이 PF 대출 리스크관리 모범규준 마련을 통해 자기자본대비 30%로 대출한도를 설정하고 투자심사 절차를 강화한 데 이어, 은행들이 PF 대출 평가기준을 강화하는 모범규준 마련 중인 데 따른 조치로 보입니다.

금투협 관계자는 "자산운용사들의 경우 자기자산이 아닌 펀드의 자산을 이용해 PF대출을 하게 되는데 아직 자산관리 절차와 관련한 명문화된 규정이 없는 상황"이라며, "한 명의 운용자나 특정인이 모든 투자의사결정을 좌지우지할 수 있도록 내버려두지 않고 사업 타당성을 검토할 때나 투자의사결정을 할 때 내외부 전문가들로 심사기구를 만들어 2~3중의 견제장치를 만들 것"이라고 말했습니다. 그는 "이 밖에 투자결정을 할 때 시공사의 보증 외에도 입지여건 등을 살피도록 해, 사업성 평가기준도 강화할 것"이라고 덧붙였습니다.

9월 29일 현재 금융투자협회 홈페이지에 의하면, 아직 위 모범규준이 제정되지 않은 것으로 보입니다.

관련기사 : 부동산펀드 투자 깐깐해진다 - 연합뉴스 | 2010. 8. 17. (화) 오전 7:18

5. "미분양에 투자하자" 미분양펀드 출시 봇물

미분양아파트에 투자하는 부동산펀드 잇따라 출시되고 있습니다. 지난달에만 'K사모펀드' 등 6개 펀드가 설정되었습니다. 8월 16일 금융투자협회와 자산관리업체 SIPM에 따르면 미분양 부동산펀드는 5월 말 8개에서 지난달 말 14개로 늘었다고 하며, 지난달 출시된 부동산펀드 12개 가운데 절반인 6개가 미분양에 투자하는 펀드입니다.

유진자산운용은 울산지역 미분양 219가구를 매입하는 '유진푸른하우징사모부동산투자신탁1호'를 출시했습니다. 펀드 만기 때까지 팔리지 않는 주택은 한국토지주택공사(LH)가 사주기로 약정해 투자 위험을 줄이는 구조이며, LH가 매입을 확약한 펀드는 작년 8월 설정된 '맵스하우징사모부동산펀드'에 이어 이번이 두번째입니다. 미래에셋맵스자산운용이 설정한 '맵스하우징1호'는 경북 경산 소재 신동아 파밀리에아파트 미분양 335가구를 매입했습니다.

반면, 공공 부문의 지원을 받지 않는 순수 민간 투자상품도 활발히 출시되고 있습니다. K자산운용은 첫 상품으로 'K사모부동산펀드' 1, 2, 3호를 잇따라 내놨습니다. 인천지역 미분양아파트를 매입하는 상품으로 설정액은 1455억 원에 이릅니다.　

K자산운용 관계자는 "수익률을 높이고 안정성을 갖추도록 구조화를 잘 짠 것이 성공 이유"라고 말했습니다. 일부 건설사는 미분양을 펀드에 넘긴 뒤 만기 전 다시 사는 옵션을 맺는 것도 구조화의 한 방법인 것으로 알려졌습니다. 건설사들은 재무구조를 개선하고 현금흐름을 확보하기 위해 사모 미분양 펀드에 관심을 보이고 있습니다.

관련기사 : "미분양에 투자하자" 미분양 펀드 출시 봇물 - 건설경제신문 | 2010. 8. 16. (월) 오후 6:48