김이태 변호사
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프로젝트 파이낸싱(Project Financing)과 관련하여, 원활한 사업의 진행, 금융기관의 대출금 회수 등을 위하여 PF 관련 사업약정에 시공사의 책임준공 의무를 규정하는 경우가 많습니다. 시공사의 책임준공 의무란 일반적으로 불가항력적인 사유가 있는 경우를 제외하고, 시공사가 시행사의 부도, 공사비 지급 지연, 민원 등을 이유로 공사를 중단할 수 없고, 예정된 공사기간 내에 건축물을 준공해야 하는 의무를 말합니다. 시공사가 저조한 분양율이나 시행사의 공사비 미지급 가능성을 이유로 공사를 중단하거나 포기할 수 있다면 프로젝트 자체의 진행이 불가능해지고 금융기관의 대출원리금 회수에 막대한 지장을 초래할 수 있으므로, 사전에 이러한 시공사의 항변을 차단하기 위한 목적으로 사업 자금을 대출하는 금융기관이 시공사의 책임준공 확약을 요구하는 것이 일반적입니다.

그러나 책임준공 의무의 요건 및 효과는 일률적으로 말할 수 있는 것이 아니고, 프로젝트 관련 당사자들 사이에서 체결되는 사업약정이나 시공사가 금융기관에 제출하는 책임준공확약서에 따라 그 내용이 달라질 수 있습니다. 최근에는 건설부동산 경기 침체가 장기화되면서 시공사의 책임준공 의무에 대한 이슈가 증가하고 있는데, 아직 이에 관한 판례가 많이 축적되어 있지 않은 상황에서 책임준공 의무의 범위 및 효력 등에 관한 해석이 문제되는 경우가 많습니다.

우선 책임준공 의무에 대해서는 일반적으로 사업약정서, 책임준공확약서 및 공사도급계약서 등에 각각 규정되어 있는 경우가 있는데, 그 내용이 통일적이지 않을 경우 이를 어떻게 해석해야 하는지 문제됩니다. 최근 대법원은 사업약정에는 ‘시공사는 시행사와 체결한 공사도급계약에서 정한 기간 내에 책임준공하여야 한다’, ‘공사기간은 착공 후 15개월로 한다’고만 규정되어 있고, 공사도급계약 특수조건에서는 ‘시행사의 책임 있는 사유로 사업부지에 대한 가압류 등 시공사의 공사수행에 차질을 초래하는 경우’를 책임준공의 예외사유로 규정한 사건에서, 공사도급계약에서 책임준공의 예외사유를 정하였다고 하더라도 이는 시공사가 시행사에 대하여 주장할 수 있는 것일 뿐, 금융기관에 대하여 주장할 수 없는 것으로 보아야 한다고 판시하였습니다. 대법원은 사업약정은 기본적으로 개발사업에 대한 시행사의 대출금이 정상적으로 상환될 수 있도록 약정당사자들의 필요한 업무분담과 책임을 규정함을 목적으로 하는 것인 점, 시공사가 완공할 건물은 대출금의 중요한 담보가 되는 것이므로 금융기관으로서는 시행사가 사업을 정상적으로 수행하기 어려운 경우 신용도가 높은 시공사로 하여금 건물을 정해진 기간 내에 책임준공하도록 약정할 필요가 있었다고 보이는 점, 사업약정이 공사도급계약의 효력보다 우선한다고 약정한 점을 근거로 하였습니다(대법원 2010. 3. 11. 선고 2009다20628 판결).

또한, 시공사는 주로 금융기관의 요구로 책임준공확약을 하는 경우가 많은데, 시행사도 시공사에 대하여 책임준공 의무의 이행을 주장할 수 있는지도 종종 문제됩니다. 최근 시행사가 시공사를 상대로 공사 지연에 따른 지체상금을 청구하면서 시공사가 작성한 공사책임준공각서에 따라 시공사는 시행사의 공사대금 미지급을 이유로 공사를 중단할 수 없다고 주장한 것에 대하여, 1심 법원은 사업약정은 사업자금의 관리와 이를 통한 금융기관 대출금의 안정적 상환을 목적으로 하고 있는 사실, 사업약정에 기하여 시공사가 작성한 공사책임준공각서도 시행사가 아닌 금융기관을 상대로 제출된 사실 등을 인정하면서, 공사책임준공각서는 시행사의 이익보다는 금융기관의 안정적 자금회수를 목적으로 작성된 것이며, 시행사가 공사책임준공각서를 들어 자신의 공사대금채무를 이행하지 아니하고 시공사에게 무조건 공사진행을 요구할 수는 없다 할 것이고, 이러한 거액의 기성금채무가 있는 상황에서까지 공사를 계속하도록 하는 것은 신의칙에도 위반된다고 판시하였습니다(부산지방법원 2009. 5. 6. 선고 2008가합11385, 2009가합1279 판결). 그러나 2심 법원은 위와 같은 사정만으로는 사업약정이 시행사와 시공사 간의 법률관계를 규율하는 것을 배제하고 오로지 금융기관들에 대한 안정적 자금회수만을 목적으로 작성된 것이라고 보기는 어려운 점, 사업약정서는 금융기관 대출금의 안정적 상환뿐만 아니라 사업의 원활한 진행도 그 목적으로 하고 있는 점, 사업약정서를 공사도급계약에 우선하여 적용하기로 약정한 점, 공사책임준공각서에 제출받는 사람을 공란으로 둔 것은 사실이지만 본문 내용 중에는 시행사를 표시하고 있는 점, 사업약정 및 공사책임준공각서에 시공사의 책임준공의사를 명시하고 있으므로 시공사는 공사를 계속해야 할 위무가 있다고 판시한 후, 시행사가 공사대금을 전혀 지급하지 않았고 이러한 공사대금의 미지급이 악의적인 동기에 기인한 것이라면 사업약정 및 공사책임준공각서에도 불구하고 시공사에게 불안의 항변 내지 신의칙 등을 이유로 하여 공사를 중단할 여지가 있다고 할 것이지만, 비록 충분하지는 않으나 시행사는 공사기성금의 3분의 1에 상당하는 공사대금을 실제로 지급을 하였고, 공사대금을 미지급하게 된 근본 원인이 분양실적이 저조한데 기인한 것으로 보이는 사정을 감안하면 불안의 항변 내지 신의칙을 이유로 시공사가 공사를 계속할 의무를 면하기에는 부족하다고 판시하였습니다(부산고등법원 2010. 5. 13. 선고 2009나7786, 2009나7793 판결).

한편, 시공사가 책임준공 의무를 위반한 경우 금융기관 등에 대하여 어떠한 범위의 손해배상책임을 부담하는지도 논란의 여지가 있습니다. 최근에는 시공사의 책임준공 의무 위반으로 인한 손해배상의 범위를 명확하게 하기 위하여 사업약정서 및 책임준공확약서에 시공사가 책임준공 의무를 위반하는 경우, 이로 인하여 금융기관이 상환 받지 못하는 대출원리금을 금융기관의 손해로 본다고 명시하는 경우도 있으나, 아직 이와 관련한 법원의 명시적인 해석이 없는 상황입니다.

시공사의 책임준공 의무의 요건, 범위 및 효과 등은 시공사가 날인하는 사업약정서 및 책임준공확약서의 구체적인 내용에 따라 달라질 수 있으므로, 위와 같은 판례가 시공사의 책임준공 의무를 해석하는데 절대적인 기준이 될 수는 없습니다. 모든 법률행위는 당사자들의 의사가 기재된 처분문서가 일차적인 해석의 기준이 되므로, 시공사는 시행사가 시공사에 대하여 책임준공 의무를 주장하는 것을 방지하기 위하여 시공사의 책임준공 의무 이행의 대상을 금융기관이라고 명시하고, 책임준공 의무의 예외 사유는 사업약정서, 책임준공확약서 및 공사도급계약서 등 관련 문서에 통일적으로 기재하는 등 책임준공 의무 관련 문서 작성시 유의할 필요가 있습니다.