류용현 회계사
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지난 해 미국에서 시작된 세계적인 금융위기는 우리나라 경제 특히 주택건설업계에 큰 충격을 주었습니다. 이러한 주택건설업체들이 직면했던 위기는 세계적인 금융위기로 인한 경기침체에서 원인을 찾을 수도 있지만 지난 2006년 말을 전후로 아파트 시장의 활황으로 초과 공급된 아파트들이 대량으로 미분양된 것이 더욱 직접적인 원인으로 꼽힙니다.

이에 정부는 전국적인 미분양주택을 해소하기 위하여 다양한 세제 지원대책을 마련하였고, 올해 초 민간자금을 활용한 미분양주택 해소방안을 확정하고 추진 중에 있습니다. 이에 따라 최근 부동산 시장의 회복조짐과 함께 금융권에서도 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』(이하 '자본시장법')상 부동산집합투자기구를 활용한 미분양주택 투자와 관련된 조세문제에 대한 관심도 높아지고 있습니다.

이에 따라, 본고에서는 미분양주택을 매입한 자본시장법상 부동산집합투자기구의 조세문제를 미분양주택의 취득·보유·양도 및 이익분배 단계로 나누어 살펴보고자 합니다.

1. 취득단계의 조세문제

가. 부가가치세

부동산매매업자가 공급하는 주택은 부가가치세가 과세되는 재화의 공급에 해당하므로 부가가치세가 과세됩니다(부가가치세법 시행령 제2조 제2항, 동법 시행규칙 제1조 제2항). 다만, 국민주택규모 이하의 주택을 공급하는 경우 부가가치세 면세 대상에 해당하여 부가가치세가 면제됩니다(조세특례제한법 제106조 제1항 제4호, 동법 시행령 제106조 제4항).

그러므로 부동산집합투자기구가 취득하는 미분양주택이 국민주택규모를 초과하는 주택인 경우에는 당해 주택 공급가액의 10%를 부동산집합투자기구가 부담하게 됩니다.

나. 지방세

최근 개정된 지방세법에 따르면, 부동산투자회사법에 따른 기업구조조정부동산투자회사 또는 자본시장법에 따른 부동산집합투자기구가 2011년 12월 31일까지 취득하는 부동산이 모두 주택법 제38조에 따른 사업주체(이하 '사업주체')로부터 직접 최초로 취득하는 미분양주택일 때의 그 미분양주택 및 그 부속토지는 취득세 및 등록세를 면제합니다(지방세법 제269조의2 제3항, 동법 시행령 제223조의2 제3항).

이 경우 미분양주택이란 사업주체가 주택법 제38조에 따라 공급하는 주택으로 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지의 주택 중에서 분양계약이 체결되지 않아 선착순 등의 방법으로 공급하는 주택을 말합니다(지방세법 시행령 제223조의2 제1항).

그러므로 자본시장법상 부동산집합투자기구가 위 요건을 충족하는 미분양주택을 취득하는 경우에는 취득세 및 등록세가 과세되지 않습니다.

한편, 조세특례제한법은 자본시장법상 부동산집합투자기구의 집합투자재산으로 2009년 12월 31일까지 취득하는 부동산에 대해서는 취득세 및 등록세를 50% 감면하는 규정을 별도로 두고 있습니다(조세특례제한법 제119조 제6항 제1호 및 제120조 제4항 제1호). 따라서 자본시장법상 부동산집합투자기구가 특례요건을 충족하지 못하는 부동산을 취득하더라도 2009년 말까지 취득세 및 등록세의 50%를 감면 받을 수 있습니다.

다. 농어촌특별세

최근 개정된 농어촌특별세법에 따르면, 기업구조조정부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구가 취득한 미분양주택에 대해 면제된 취득세 및 등록세와 2011년 12월 31일까지 감면된 재산세에 대해서는 농어촌특별세가 비과세됩니다(농어촌특별세법 시행령 제4조 제6항 제5호).

2. 보유단계의 조세문제

가. 법인세

자본시장법상 부동산집합투자기구가 미분양주택을 취득한 후 양도할 때까지 그 미분양주택을 임대하는 경우 임대소득에 대한 과세문제가 발생할 수 있습니다.

그런데 부동산집합투자기구가 자본시장법상 투자신탁인 경우에는 이러한 임대소득에 대해서 법인세 또는 소득세가 과세되지 않습니다. 그리고 부동산집합투자기구가 자본시장법상 투자신탁 외의 집합투자기구 즉 투자회사 등인 경우에는 소득공제 규정을 통해 법인세가 과세되지 않을 수 있습니다(아래 '3.' 참조).

나. 부가가치세

부동산집합투자기구가 국민주택규모를 초과하는 주택을 매입하여 공급하는 경우에는 부가가치세 과세대상 사업자에 해당합니다. 따라서 부가가치세법상 사업자등록을 해야 하며, 주택 공급가액의 10%를 부가가치세로 신고 및 납부하여야 합니다(부가가치세법 제5조, 제13조, 제14조, 제18조 및 제19조). 그리고 이러한 경우 당해 주택을 매입할 때 부담한 부가가치세는 매입세액으로 공제 받을 수 있습니다(부가가치세법 제17조 제1항).

한편, 부동산집합투자기구가 국민주택규모 이하의 주택을 취득하여 공급하거나 미분양주택을 취득하여 주택임대용역(국민주택규모와 관계 없음)을 제공하는 때에는 면세사업자에 해당합니다(조세특례제한법 제106조 제1항 제4호, 부가가치세법 제12조 제1항 제11호). 그러므로 이러한 경우에는 부동산집합투자기구가 공급하는 주택 또는 임대용역에 부가가치세가 과세되지 않습니다. 또한, 부동산집합투자기구가 주택임대용역을 제공하는 경우 국민주택규모 초과 주택을 매입할 때 부담한 매입세액은 공제받을 수 없습니다(부가가치세법 제17조 제2항 제4호).

다. 종합부동산세

주택에 대한 종합부동산세는 주택분 재산세의 납세의무자가 소유한 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 경우 과세됩니다(종합부동산세법 제7조 제1항). 그러나 기업구조조정부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구가 (i) 취득하는 부동산이 모두 미분양주택이고 (ii) 존립기간이 5년 이내인 경우 기업구조조정부동산투자회사 등이 2009년 12월 31일까지 취득한 미분양주택은 합산대상 주택에서 제외됩니다(종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제9호).

즉, 이러한 미분양주택에 대해서는 종합부동산세가 과세되지 않습니다.

라. 지방세

최근 개정된 지방세법에 따르면, 기업구조조정부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구가 취득하는 부동산이 모두 주택법 제38조에 따른 사업주체(이하 '사업주체')로부터 직접 최초로 취득하는 미분양주택일 때의 그 미분양주택 및 그 부속토지에 대해서는 2011년 12월 31일까지 재산세 세율을 0.1%로 하여 재산세를 감면합니다(지방세법 제269조의2, 동법 시행령 제223조의2 제3항).

그리고 이와 같이 감면된 재산세에 대해서는 농특세가 과세되지 않습니다(농어촌특별세법 시행령 제4조 제6항 제5호).

3. 양도단계의 조세문제 - 법인세

가. 부동산집합투자기구가 자본시장법상 투자신탁인 경우

신탁재산에 귀속되는 소득은 그 신탁의 이익을 받을 수익자가 그 신탁재산을 가진 것으로 보고 법인세법 및 소득세법을 적용합니다(법인세법 제5조 제1항, 소득세법 제2조 제6항). 즉, 자본시장법상 투자신탁의 경우 신탁재산으로부터 발생한 이익에 대해 법인세 또는 소득세가 과세되지 않습니다.

나. 부동산집합투자기구가 자본시장법상 투자신탁 외의 집합투자기구인 경우

자본시장법상 투자신탁 외의 집합투자기구는 주식회사 등의 법인이므로, 법인세법의 적용대상이 됩니다. 이에 따라, 자본시장법상 투자신탁 외의 집합투자기구가 미분양주택을 양도하여 발생하는 양도차익은 법인세법상 각 사업연도 소득에 해당하여 법인세가 과세됩니다(법인세법 제15조, 동법 시행령 제11조 참조).

다만, 자본시장법상 투자신탁 외의 집합투자기구가 배당가능이익의 90% 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액에서 공제할 수 있으므로(법인세법 제51조의2 제1항 제2호), 미분양주택의 양도차익이 발생하더라도 법인세 부담은 발생하지 않을 수 있습니다.

한편, 법인이 주택을 양도하는 경우에는 그 양도소득의 30%(또는 40%)가 법인세로서 추가로 과세됩니다(법인세법 제55조의2 제1항 제2호). 다만, 부동산집합투자기구가 (i) 취득하는 부동산이 모두 미분양주택이고 (ii) 존립기간이 5년 이내인 경우 부동산집합투자기구가 2009년 12월 31일까지 취득한 미분양주택에 대한 양도소득에 대해서는 법인세가 추가로 과세되지 않습니다(법인세법 시행령 제92조의2 제2항 제1호의5).

4. 이익분배단계의 조세문제 - 법인세 또는 소득세

자본시장법상 투자신탁의 이익은 수익자인 법인 또는 개인에게 지급되는 시점에 법인의 익금 또는 배당소득으로서 법인세 또는 소득세가 과세됩니다(법인세법 시행령 제70조 제2항 제1호, 소득세법 제17조 제1항 제5호, 소득세법 시행령 제46조 제7호).

또한, 자본시장법상 투자신탁 외의 집합투자기구(즉, 법인)로부터 분배 받는 이익은 배당소득으로서 법인 또는 개인에게 법인세 또는 소득세가 과세됩니다(소득세법 제17조 제1항 제1호, 법인세법 제15조).

다만, 거주자가 미분양주택에 직접 또는 간접적으로 투자하는 것을 목적으로 설립되고 일정한 요건을 갖춘 자본시장법상 투자신탁, 투자회사 및 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사에 2009년 12월 31일까지 가입하여 2012년 12월 31일 이전에 받는 배당소득 중 투자금액 1억원까지에서 발생하는 배당소득에 대해서는 소득세가 과세되지 않습니다(조세특례제한법 제91조의11 제1항, 동법 시행령 제92조의10 제2항).

5. 마치며

지금까지 살펴 본 것처럼, 미분양주택을 매입한 부동산집합투자기구와 관련하여 다양한 조세문제가 발생할 수 있으며, 이와 관련하여 다양한 조세특례가 규정되어 있습니다. 그러나 실제 실무에서는 위에서 살펴본 것들 이외의 조세문제가 발생할 수 있으므로, 각 세법 및 특례 규정의 해석과 적용에 유의할 필요가 있습니다. 특히 각 세법에서 정하는 특례 규정상 미분양주택의 범위가 매우 유사해 보이지만 세부적으로는 차이가 있으므로 과세특례의 적용에 유의하여야 할 것으로 생각합니다.