류용현 공인회계사 yhryu@js-horizon.com

1. 서언

「도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')」 상 정비사업을 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 시행하고자 하는 때에는 반드시 조합(이하 '정비사업조합')을 설립하여야 합니다(도시정비법 제8조 및 제13조). 정비사업조합은 다수의 조합원이 참여할 뿐만 아니라, 시공회사, 채권자 및 공공기관 등 다양한 이해관계자가 관련되므로, 정비사업조합의 회계 및 세무문제는 신중을 기하여 정확하게 처리할 필요가 있습니다.

특히 정비사업조합에 발생하는 다양한 세목의 조세를 세법에 따라 적정하게 처리하지 못하는 경우 가산세가 부과되는 등 조세상 불이익이 발생합니다. 그러므로 정비사업조합에 발생하는 다양한 조세에 대한 이해가 반드시 필요합니다.

따라서, 이하에서는 정비사업 중 특히 주택재개발사업 및 주택재건축사업(이하 '재개발ㆍ재건축 사업')을 위하여 설립된 정비사업조합이 부담하는 조세에 대하여 살펴보겠습니다.

2. 정비사업조합이 부담하는 조세들

가. 법인세

도시정비법에 따르면 정비사업조합은 법인으로 합니다(도시정비법 제18조). 이에 따라, 재개발ㆍ재건축 사업을 위한 정비사업조합에는 법인세법이 적용됩니다(법인세법 제2조). 따라서, 원칙적으로 정비사업조합이 재개발ㆍ재건축 사업으로부터 얻는 소득은 법인세가 과세됩니다.

그러나 정비사업조합은 2010년 12월 31일 이전에 끝나는 사업연도까지 법인세법에도 불구하고 비영리내국법인으로 보아 법인세법을 적용합니다(조세특례제한법 제104조의7 제2항). 이 경우 정비사업조합이 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 수익사업이 아닌 것으로 봅니다(조세특례제한법 시행령 제104조의4).

따라서, 정비사업조합이 일반분양을 하지 않는 경우 2010년 12월 31일까지 법인세 납세의무가 발생하지 않으나, 일반분양을 하는 때에는 일반분양과 관련된 소득에 대해 법인세 납세의무가 발생합니다.

그러므로 정비사업조합이 일반분양을 하는 때에는 각 사업연도 소득에 대한 법인세를 사업연도 종료일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고 및 납부하여야 합니다(법인세법 제60조).

나. 소득세

2003년 7월 1일 도시정비법 시행 이전의 재건축 조합은 법인격이 부여되지 않았습니다. 이에 따라, 도시정비법 시행 이전의 재건축 조합은 소득세법상 1거주자 또는 공동사업자로 보아 소득세 납세의무가 부여되었습니다(소득세법 제1조, 동법 시행규칙 제2조).

그러나 도시정비법 시행에 따라 2003년 6월 30일 이전에 주택건설촉진법에 따라 조합설립의 인가를 받은 재건축조합은 모두 법인으로 전환되어 법인세법의 적용을 받게 됩니다. 다만, 이와 같이 법인으로 전환된 재건축조합(이하 '전환정비사업조합')에 대해서는 법인세법에도 불구하고 전환정비사업조합 및 그 조합원을 소득세법상 공동사업장 및 공동사업자로 보아 소득세법을 적용받을 수 있습니다(조세특례제한법 제104조의7 제1항).

다. 부가가치세

재개발조합 또는 재건축조합이 공급하는 주택은 재화의 공급으로서 부가가치세 과세대상에 해당합니다(부가가치세법 제1조, 동법 시행령 제2조 제2항).

그러나 정비사업조합이 도시정비법에 의하여 당해 정비사업에 관한 공사를 완료한 후 그 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급하는 것으로서 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물은 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세가 과세되지 않습니다(조세특례제한법 제104조의7 제3항). 나아가, 국민주택과 당해 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세가 면제됩니다(조세특례제한법 제106조 제1항 제4호).

따라서, 재개발조합 또는 재건축조합이 조합원에게 관리처분계획에 따라 공급하는 토지 및 건축물과 일반분양분 중 국민주택 규모 이하의 주택 외의 공급, 예컨대 일반분양분으로서 국민주택 규모를 초과하는 주택과 상가 등은 부가가치세가 과세됩니다.

라. 종합부동산세

도시정비법상 재개발조합 또는 재건축조합이 주택을 건설하기 위하여 주택법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업(즉, 재개발ㆍ재건축 사업)에 공여되고 있는 토지는 재산세 분리과세대상토지에 해당하여 종합부동산세가 과세되지 않습니다(종합부동산세법 제11조, 지방세법 시행령 제132조 제5항 제8호).

그러나 재개발조합 또는 재건축조합이 현금청산과정을 통해 취득한 철거대상주택이 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 멸실되지 않은 상태라면 이를 주택건설사업에 공여되는 토지로 볼 수 없으므로 당해 주택에 대해서는 종합부동산세가 과세될 수 있습니다(국심2007구492, 2007. 11. 13.).

한편, 재개발조합 또는 재건축조합이 취득하는 미분양주택의 공시가격 합계액이 6억원을 초과하는 경우 종합부동산세가 과세될 수 있습니다(종합부동산세법 제8조). 그러나 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 사업자등록을 한 주택법상 사업계획승인을 얻은 자 또는 건축법 제11조의 허가를 받은 자가 취득한 미분양주택 중 2005년 1월 1일 이후 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택은 종합부동산세가 과세되지 않습니다(종합부동산세법 시행규칙 제4조). 이 경우 미분양주택에는 과세기준일 전에 분양계약을 체결하고 과세기준일 현재 잔금청산 등이 되지 않아 소유권이전등기가 되지 않은 주택을 포함합니다(서면5팀-2432, 2007. 8. 30.).

따라서, 재개발조합 또는 재건축조합이 취득한 미분양주택에 대해서는 2010년까지 종합부동산세가 과세되지 않습니다.

마. 지방세

재개발조합 또는 재건축조합과 관련하여 재개발조합 등이 조합원으로부터 취득하는 부동산에 대한 취득세 및 등록세 과세문제, 재개발조합 등이 신축한 건물을 취득하는 경우 취득세 및 등록세 과세문제가 발생합니다.

도시정비법에 따르면 관리처분계획인가시에 정한 바에 따라 분양받을 자에게 토지 및 건물의 소유권을 재개발조합의 조합원에게 이전하는 것은 환지로 보며, 그 외 보류지와 일반분양하는 대지 및 건축물은 보류지 또는 체비지로 봅니다(도시정비법 제55조 제2항).

이에 따라, 재개발조합은 사업시행과정에서 종전 부동산을 취득하거나 소유권을 이전한 사실이 없다고 보아 지방세법상 취득에 해당하지 않습니다. 따라서, 재개발조합의 경우 조합원의 종전 부동산의 사용과 관련한 취득세 및 등록세는 과세되지 않습니다.

또한, 재개발조합원이 종전 부동산에 대해 재개발사업을 통해 새로이 취득하는 토지 및 건물은 환지처분에 따라 조합원이 직접 취득하고 조합원 앞으로 보존등기되므로, 조합원에게 분양되는 토지 및 건물에 대한 재개발조합의 취득세 및 등록세 문제는 발생하지 않습니다. 다만, 일반분양하는 대지 및 건축물은 재개발조합에 취득세 및 등록세가 과세될 수 있으나, 이러한 대지 및 건축물은 보류지 또는 체비지로서 취득세가 비과세 되며 등록세는 면제됩니다(지방세법 제109조 제3항, 동법 제127조의2 제2항).

한편, 재건축조합이 조합원으로부터 종전 부동산을 신탁으로 인해 취득하는 경우 그 부동산과 관련한 취득세 및 등록세는 과세되지 않습니다(지방세법 제110조 제1호, 동법 제128조 제1호, 세정-3756, 2005. 11. 15.). 그러나 재건축조합이 취득한 부동산 중 조합원에게 귀속되지 않는 부동산(이하 '비조합원용 부동산')을 취득하는 경우에는 취득세가 과세됩니다(지방세법 제110조 제1호 단서).

또한, 재건축조합이 재건축사업을 통해 신축한 건물 중 재건축조합원에게 귀속되는 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 보므로 재건축조합에게 취득세 및 등록세가 과세되지 않습니다(지방세법 제105조 제10항, 대법원 1995. 1. 24. 선고 94다47797 판결). 다만, 일반분양분 건물의 경우 별도의 비과세 규정이 없어, 취득세 및 등록세가 과세됩니다.

3. 마치며

지금까지 재개발ㆍ재건축 사업시행자인 재개발조합 및 재건축조합이 부담하는 다양한 조세문제에 대하여 살펴보았습니다. 그러나 실제 실무적용과 관련해서는 위에서 살펴본 내용 외에 각 세법의 해석 및 적용과 관련한 다양한 조세문제들이 추가로 발생하게 됩니다. 따라서, 재개발조합 및 재건축조합의 세무실무를 정확히 처리하기 위해서는 재개발조합 등이 부담하는 조세에 대한 충분한 이해를 바탕으로 다양한 세법 규정을 정확히 해석ㆍ적용하기 위한 노력이 필요하다 할 것입니다.