최진숙 변호사
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국내 부동산개발금융은 IMF사태 이후 시작된 부동산개발 붐과 함께 부동산개발 자금을 조달하는 금융방식으로 발전해 왔습니다.

초기에는 개발업자(developer)가 보유하는 개발 대상 부동산을 담보로 하는 대출(담보대출)이나 건설업체의 자체 자금 대여, 건설업체의 지급보증을 통한 신용대출방식 등으로 전통적인 금융방식으로 진행하는 것이 일반적이었으나, 점차 프로젝트파이낸싱(project financing) 방식에 의한 자금조달 방식으로 발전해 왔습니다.

프로젝트파이낸싱(project financing) 방식에 의한 자금조달은, 자금 조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 개발업자(developer)의 신용이나 물적 담보의 가치에 두지 않고 동 프로젝트 자체에서 발생하는 미래의 현금수입을 주요 상환재원으로 합니다. 이에 따라 개발업자(developer)의 신용이나 물적 담보가 약한 위험사업(risky project)과 신규/대형투자사업, 장기투자사업 등에 자금조달이 가능하도록 하는 효과적인 수단이 되었습니다.

그러나, 우리나라에서는 최근 부동산경기가 장기 침체로 빠져들면서 프로젝트파이낸싱(project financing) 방식에 의한 대출금 상환에 문제가 발생하였고, 프로젝트파이낸싱(project financing) 금융기법 자체가 건설업체나 금융기관의 부실을 초래한 것으로 오해되는 측면이 있습니다.

우리나라 부동산개발금융은 프로젝트 자체에서 발생하는 미래의 현금수입을 주요 상환재원으로 하고, 개발업자(developer)가 사업위험이나 상환 위험으로부터 분리되는 전통적인 의미의 프로젝트파이낸싱(project financing)과는 상당한 간격이 있고, 건설업체의 신용공여등을 기초로 하는 독특한 금융 방식으로 발전해 왔습니다.

특히, 부동산개발금융이 아파트 등 주거용 개발사업에 집중되어 있고, 개발업자(developer)의 미발달과 영세성으로 인해 프로젝트금융의 실질적인 주체가 건설업체가 되고 건설업체의 책임준공, 채무인수, 연대보증 등의 방식으로 차입에 대한 위험부담도 건설업체가 떠맡게 됨에 따라 분양 등 사업성의 약화가 곧바로 건설업체의 부실로 직결되고 궁극적으로 금융기관의 부실로까지 이어지게 되었습니다.

또한, 단기간의 개발이익을 추구하는 소규모 영세개발업자가 난립하여 투자자보호 등의 문제가 발생하고, 이중 분양, 사기 분양 등의 사회적 이슈가 계속하여 발생하게 되고, 개발업자도 사업이나 소구 위험으로의 분리가 명확하지 않아 사업실패가 그대로 개발업자의 실패로 연결되었습니다. 부동산개발금융을 제공하는 금융기관 및 보증기관의 측면에서도 담당 인력의 전문성 부족, 전문 평가기관의 부재 등으로 인해 해당 프로젝트에 부합하는 구조화된 금융조건 및 보증을 제공하지 못하고, 이에 따라 건설업체의 신용공여에 지나치게 의존하게 되었습니다.

그렇지만, 프로젝트 자체에서 발생하는 미래의 현금수입을 주요 상환재원으로 자금을 조달하는 프로젝트파이낸싱(project financing)의 실익은 여전히 존재하므로, 부동산개발금융 방식으로서의 프로젝트파이낸싱(project financing)의 존재가치는 여전하다고 생각됩니다. 따라서, 경제성 있는 사업의 분리 및 위험의 명확화, 프로젝트의 물적 자산 및 수익에 기초한 대출회수 등의 보완을 통해, 개발업자(developer), 건설업체, 대출금융기관 모두가 Win-Win할 수 있는 해결책(solution)을 찾는데 노력을 경주해야 할 것입니다.