신인수 변호사
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미분양아파트 분양시 양도세 면제의 양면성

2008년 10월경 어느 방송의 뉴스에서 우리나라의 미분양 아파트의 수는 16만 가구로 추산된다는 보도를 보았습니다. 그런데 정부는 2008년 9월 현재로 전국의 무주택 저소득 가구수는 292만 가구에 달하는 것으로 보고 무주택서민들을 위한 보금자리주택의 활성화를 시도하기로 했습니다. 미분양 아파트의 수와 무주택 서민 가구수가 거의 10배 이상 차이 나는 것은 굉장한 아이러니처럼 보이기도 합니다.

정부는 2009년 2월 12일 부동산대책을 발표하고 서울을 제외한 수도권의 미분양주택에 대하여 당일부터 올해 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 매수인에 대하여는 한시적(5년) 양도세 감면을 추진하기로 했습니다. 그러나 이미 분양을 받은 자에게서 다시 그 주택을 매수한 자(전매자)는 해당이 되지 않습니다. 미분양아파트가 계속 늘어가고 건설경기가 하락세를 면치 못하고 있음에도 정부가 나서서 적절한 정책을 시행하지 않으면 장차 건설부동산시장이 제대로 몰락할지도 모릅니다. 따라서 정부의 위 조치는 어떻게든 꽁꽁 얼어붙은 시장을 다시 회복시키려고 노력하는 일면으로 평가될 부분이 분명 있습니다.

그러나 애당초 아파트 양도세 면제조치에 따라 수도권에 남아 있는 아파트의 미분양분을 매수할 수 있는 사람은 한정되어 있습니다. 아파트 거래의 활성화는 그 거래를 감당할 수 있는 자에 대한 개념에 불과하기 때문입니다. 부동산정책이 실수요를 상대로 하여야 함에도 양도세 면제 후 차익을 노리는 투기수요에 의하여 정책의 주된 수혜자가 바뀔 경우 또 다른 부동산투기를 야기할 수 있습니다. 우리나라는 외환위기 직후에도 양도세 면제조치를 시행하였습니다. 당시 미분양시장에 유입된 투기적 수요는 4~5년 후에 서울과 지방의 집값을 매우 상승시켰습니다. 지금은 경제불황이 어디까지 이어질지 모르는 상태이므로, 집값상승을 예단할 수는 없지만, 건설경기의 회복과 무주택자의 감소라는 두 가지 목표가 서로 충돌하지 않고 잘 보완될 수 있는 계기가 마련되어야 합니다.

사실 실수요와 투기수요란 단어는 잘 구분되지 않습니다. 특히 투기수요에 의한 매수자라고 해도 보유기간이 장기가 될 경우 언젠가 실수요자로 변화될 사람도 있습니다. 향후 정부의 여러 조치나 제도는 미분양 아파트의 해결을 통한 건설경기회복과 더불어 투기수요의 실효적 억제, 실수요자 보호 및 무주택자 주거마련이라는 거시적인 틀에서 진지하게 숙고되어야 합니다.

마지막으로, 정부의 양도세면제조치에 따라 실수요자가 더 금전상 불이익을 받게 되는 양상은 현장에서 또 다른 분쟁을 야기할 수도 있다는 점을 주의깊게 지켜봐야 합니다. 이는 정부가 12일부터 금년말까지 취득하는 신축주택에 대해서만 양도세를 면제해 주기로 했기 때문으로, 올해 1월 11일까지 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 자는 대상에 포함되지 않기 때문입니다.