주요내용
주요 개정내용은 다음과 같습니다. 특히 주목할 내용은 정비구역해제 및 조합설립인가취소에 관한 제도를 마련함으로써 사업을 해소하는 방안을 마련한 점입니다. 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 추진위원회의 해산을 신청하는 경우에는 추진위원회를, 조합 설립에 동의한 조합원의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 조합의 해산을 신청하는 경우에는 조합을 각 해산할 수 있도록 정한 것입니다. 얼마 전 발표한 서울시 뉴타운ㆍ정비사업신정책구상은 바로 이번 개정안에 기초를 둔 것입니다.
아울러 정비사업비 추산액이 100분의 10 이상 증가하는 경우 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받도록 한 것과 관련하여서도 주의를 기울일 필요가 있습니다. 이번 개정안은 사업비가 증가할 때 어느 정도의 동의율을 얻어야 절차적 정당성이 확보되는지를 명시적으로 규정하였습니다. 하지만 논란에 종지부를 찍기에는 부족합니다. 법원은 사업비가 상당한 정도 증가한 경우 조합설립동의의 기초가 된 사정에 근본적인 변화에 있는 것이므로 '조합설립변경인가'를 받는데 필요한 동의율(기본적으로 재적조합원 4분의 3 이상의 동의)을 요구하는 사례가 많습니다(재적조합원 3분의 2 이상의 동의를 요구하는 판결례도 있습니다). 사업비 증가폭에 따라 어떠한 동의율을 충족해야 하는지 명확한 기준은 여전히 불확실합니다. 아울러 현실적으로 100분의 10 이상 사업비가 증가하는 경우가 비일비재한 상황에서 사업시행변경인가에 필요한 정족수를 채우지 못하여 사업이 지연되는 등 부작용을 낳을 우려도 있습니다.
다음은 주요 개정 내용입니다.
가. 지방자치단체 등이 정비기반시설 및 공동이용시설을 설치하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전ㆍ정비ㆍ개량하는 주거환경관리사업과 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 가로주택정비사업 방식을 새로이 도입함(안 제2조제2호, 안 제2조의2 신설, 안 제4조의2 제3항 신설, 안 제6조제5항 및 제6항 신설, 제8조제6항 및 제7항 신설, 제42조제4항 신설 등).
나. 인구 50만 이상 대도시 시장에게 도지사의 정비사업 관련 조례 제정ㆍ개정 권한을 이양함(안 제2조제3호 등).
다. 국토해양부장관은 도시 및 주거환경을 개선하기 위하여 10년마다 도시 및 주거환경정비를 위한 국가정책방향 등이 포함된 기본방침을 수립하고, 5년마다 그 타당성을 검토하여 그 결과를 기본방침에 반영하도록 함(안 제2조의3 신설).
라. 정비기본계획에 생활권별 주거지의 정비ㆍ보전ㆍ관리의 방향 등을 포함하는 경우에는 정비예정구역의 범위 등에 관한 사항을 생략할 수 있도록 함(안 제3조제9항 신설).
마. 정비계획에 세입자의 주거대책을 포함하도록 함(안 제4조제1항).
바. 정비사업으로 건설되는 주택의 경우 「주택법」에 따른 국민주택 규모의 주택 및 임대주택 의무건설 비율의 상한을 법률에 규정함(안 제4조의2 제1항).
사. 정비구역 등의 해제 및 조합 설립인가의 취소(안 제4조의3 및 제16조의2 신설)
1) 사업 단계별로 일정기간 동안 사업이 진행되지 아니하는 경우 또는 추진위원회 승인 또는 조합설립 인가가 취소되는 경우 등에는 주민공람, 지방의회 의견수렴 및 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비예정구역 또는 정비구역 지정을 해제함.
2) 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장은 토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우, 추진 상황으로 보아 정비구역의 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 등의 경우에는 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역 등의 지정을 해제할 수 있도록 함.
3) 추진위원회 구성 및 조합설립에 동의한 토지등소유자ㆍ조합원의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자ㆍ조합원 과반수의 동의로 추진위원회ㆍ조합의 해산을 신청하는 경우와 정비구역 등의 지정이 해제된 경우에는 추진위원회의 승인 또는 조합 설립인가를 취소하도록 함.
4) 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 추진위원회의 승인이 취소된 경우 해당 추진위원회가 사용한 비용의 일부를 시ㆍ도조례가 정하는 바에 따라 보조할 수 있도록 함.
5) 토지등소유자의 요청이 있는 경우, 시장ㆍ군수는 토지등소유자의 의사결정에 필요한 정보를 제공하기 위하여 개략적인 정비사업비, 추정 분담금 등을 조사하여 토지등소유자에게 제공할 수 있으며, 이 경우 시ㆍ도지사는 조사비용의 전부 또는 일부를 지원할 수 있도록 함.
6) 정비구역 등이 해제된 경우 정비계획으로 변경된 용도지역 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 봄.
아. 주거환경개선사업의 시행방법에 관리처분방식을 새로이 도입하여 사업방식을 다양화 함(안 제6조제1항 제4호 신설).
자. 누구든지 시공자, 설계자 또는 정비사업 전문관리업자의 선정과 추진위원회 위원 또는 조합 임원의 선출과 관련하여 금품이나 그 밖의 재산상 이익을 수수하거나 제공을 약속하는 등의 행위를 금지하며, 이를 위반하는 경우 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처함(안 제11조제5항 및 제21조제4항 신설, 제84조의2).
차. 정비사업에 공공관리를 시행하려는 경우 추진위원회를 구성하지 아니할 수 있도록 함(안 제13조제6항 신설).
카. 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 함(안 제16조제6항 신설).
타. 조합 설립 등 정비사업의 시행에 필요한 토지등소유자의 동의서 제출 시 인감증명서 대신에 신분증 사본을 첨부하되, 서면동의서에 지장날인 및 자필서명을 하도록 서면동의 방법을 개선함(안 제17조제1항).
파. 창립총회, 사업시행계획서와 관리처분계획의 수립 및 변경 등 중요한 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 직접 참석비율을 현행 10퍼센트에서 20퍼센트로 강화함(안 제24조제5항).
하. 정비사업비의 추산액이 100분 10 이상 증가하는 경우 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받도록 함(안 제24조제6항 신설).
거. 조합 임원의 퇴임 또는 해임 후 6개월 이상 조합 임원이 선임되지 아니하는 경우에는 시장ㆍ군수가 조합 임원 선출을 위한 총회를 소집할 수 있도록 함(안 제24조제7항 신설).
너. 시장ㆍ군수는 사업시행인가를 한 경우 그 사실을 관할 경찰서장에게 통보하여야 하고, 정비구역 내 순찰 강화 및 순찰 초소 설치 등 주민 안전을 위한 조치를 요청할 수 있도록 함(안 제28조의2 신설).
더. 주택재개발사업의 용적률을 법적상한까지 완화할 수 있도록 하고, 증가되는 용적률의 일정 비율을 소형주택으로 건설하여 국토해양부장관 등에 공급하도록 함(안 제30조의3).
러. 정비사업에 대하여 다른 법률에 따른 인ㆍ허가 등을 받은 것으로 보는 경우 관계 법령에 따라 부과되는 해당 국유지ㆍ공유지의 점용료ㆍ사용료를 면제하도록 함(안 제32조제6항).
머. 도시환경정비사업의 시행자는 사업시행으로 이주하는 세입자가 사용할 수 있는 임시상가를 정비구역 또는 정비구역의 인근에 설치할 수 있도록 함(안 제36조의2 신설).
버. 정비사업에서 사업시행자가 법정 주거이전비 및 휴업보상비 지급 외에 추가적인 방법으로 세입자 손실보상 대책을 수립하여 시행하는 경우에도 용적률을 완화할 수 있도록 함(안 제40조의2).
서. 현금청산대상자에 대한 청산금 지급의무 발생시기를 법률에서 명확히 규정하고, 사업시행자가 법적 기한 내에 현금으로 청산하지 않을 경우에는 정관 등으로 정하는 바에 따라 이자를 지급하도록 함(안 제47조).
어. 조합원이 소유한 기존 주택의 감정평가액 범위에서 2주택 분양을 허용하고, 이 중 1주택은 전용면적 60제곱미터 이하로 하며, 60제곱미터 이하로 공급 받은 1주택은 3년간 전매하거나 전매를 알선할 수 없도록 함(안 제48조제2항 제7호 신설).
저. 조합원이 둔 세입자의 손실보상액을 조합원의 종전의 토지 또는 건축물의 가격에서 차감할 수 없도록 함(안 제48조제5항 제2호 삭제).
처. 폐공가의 밀집으로 우범지대화의 우려가 있는 경우에는 관리처분계획의 인가 전에 건축물의 조기 철거가 가능하도록 함(안 제48조의2 제2항).
커. 시장ㆍ군수는 사업시행자가 기존의 건축물을 철거하는 경우 일출 전과 일몰 후, 악천후 등의 시기에는 건축물 철거를 제한할 수 있도록 함(안 제48조의2 제3항).
터. 시장ㆍ군수는 공공기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청할 수 있도록 함(안 제49조제2항 단서 신설).
퍼. 분양대상자와 사업시행자가 공동소유 하는 방식으로 주택을 공급할 수 있도록 함(안 제50조의3 신설).
허. 국가 또는 시ㆍ도지사는 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등이 해제된 정비구역 또는 재정비촉진지구에서 시행하는 주거환경관리사업의 정비기반시설 및 임시수용시설의 건설에 소요되는 비용의 일부를 우선 보조하거나 융자할 수 있도록 함(안 제63조제1항 후단 신설).
고. 정비사업의 공공관리 업무에 세입자의 주거 및 이주대책 수립에 관한 지원, 관리처분계획 수립에 관한 지원 업무를 추가함(안 제 77조의4 제2항 제4호 및 제5호 신설).
노. 정비사업의 시행으로 주변지역에 현저한 주택부족이나 주택시장 불안정 등의 사유가 발생하는 경우 1년의 범위에서 정비사업의 사업시행인가 및 관리처분계획 인가의 시기를 조정할 수 있도록 함(안 제77조의5 신설).
도. 추진위원회위원장 또는 사업시행자는 정비사업의 시행에 관한 서류 등을 작성 또는 변경된 후 15일 이내에 조합원 등에게 공개하도록 기한을 명시하고, 조합원 등이 요청하는 경우 주민등록번호를 제외하고 정비사업과 관련한 모든 정보를 조합원등에게 공개하여야 하며, 제공 받은 정보의 목적 외의 사용을 금지함(안 제81조).
로. 다주택자가 주택을 매매하는 경우 2주택까지(임대사업자의 경우 3주택까지) 조합원 지위의 양도를 한시적으로 허용함(안 법률 제9444호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제10조제2호).
