1. 국내 부동산 PF 부실의 원인
국내의 부동산 PF는 사업부지 매입비와 초기 사업비의 일부에 해당하는 자금을 대출하기 위한 목적으로 이루어져 왔습니다. 총사업비 전체를 차입하는 것이 아니어서 일정 수준 이상의 분양이 이루어지지 아니하면 공사비의 지급과 대출원리금의 상환이 이루어질 수 없는 구조를 가지고 있습니다. 기존의 부동산 PF 약정에서는 공사비가 부족할 위험은 책임준공보증을 통한 외상공사로 그 위험을 해결하여 왔고, 대출원리금의 상환에 부족이 발생할 위험은 시공사의 신용공여, 즉 연대보증, 채무인수, 책임분양보증 등의 약정을 통한 시공사의 자금투입으로 해결하려고 했습니다.
그러나, 기존의 구조는 부동산 PF에서 전형적으로 발생할 수 있는 시공 및 분양 위험을 모두 시공사에게 전가하고 있습니다. 이러한 이유로 일부에서는 국내의 부동산 PF에 대하여 '시공사 보증대출'이라고까지 그 성격을 규정하기도 합니다. 특히, 분양 저조로 인하여 현금흐름의 창출에 실패할 위험을 시공사가 전적으로 부담하는 구조상의 취약성은 2008년 금융위기를 맞아 많은 건설회사가 Work-out, 회생절차 및 파산절차에 이르게 하는 원인이 되었습니다.
2. 담보대출확약부 부동산 PF의 의의
기존의 부동산 PF가 그 구조상의 취약성으로 인하여 대규모 부실이 발생한 이후, 사실상 부동산 PF는 시장에서 거의 이루어지지 않고 있습니다. 그러나, 부동산 PF가 일어난 그 배경이 되는 부동산개발사업은 지금도, 지금 이후에도 계속될 것입니다. 이러한 부동산개발사업을 지원하는 의미로서의 부동산 PF는 그 구조상의 취약성을 보완하여 부동산개발사업이 존재하는 한 적정한 역할을 하여야 하고 할 수 있어야 합니다. 기존에 있었던 부동산 PF의 한계를 극복할 수 있는 부동산 PF의 새로운 구조를 설계함에 있어서는 시공사에 집중된 신용보강의무를 해소하여 시공을 담당할 건설회사의 책임을 시공부분 및 공사비 미지급(사실상은 지연지급 또는 대물지급)에 한정하면서도 대출원리금의 안정적 회수가 가능한 구조를 만드는 것에 초점을 맞추어야 합니다. 이러한 관점에서 2010년부터 금융기관의 담보대출확약을 기초로 하여 이루어진 부동산 PF 약정은 담보대출확약기관이라는 제3의 계약참가자를 끌어들여 위와 같은 요구를 일부라도 만족시켰다는 점에 있어서 새로운 형태의 부동산 PF를 설계하는 하나의 모델을 만들었다는 의미를 갖습니다.
즉, 담보대출확약부 부동산 PF는 시공사가 전적으로 부담하던 분양 위험의 일부를 줄이고 줄어든 분양 위험을 담당할 새로운 주체인 담보대출확약기관을 부동산 PF의 설계단계부터 참여할 수 있도록 하여 기존 부동산 PF에는 없었던 새로운 참가자를 만들어 내고 새로운 참가자에게 역할에 맞는 수익구조를 제시한 것입니다.
3. 담보대출확약부 부동산 PF를 위한 조건
담보대출확약이 있다는 것만으로는 부동산 PF로부터 발생하는 위험이 모두 해소되지 아니하므로, 담보대출확약부 부동산 PF를 검토에 있어서 아래에 기재된 조건을 부동산개발사업이 충족하고 있는지 미리 확인하여야 할 것입니다.
(1) 부동산개발사업의 사업성
부동산개발사업 자체가 사업성이 있어야 합니다. 담보대출확약기관의 입장에서도 출구전략(exit strategy)을 고려해야 하므로 부동산개발사업 자체의 사업성, 즉 시장에서의 평가가 어느 수준 이상이어야 합니다. 담보대출확약이 부동산 PF에서 하는 역할은 분양시장의 변동성 위험을 해소하여 적절한 매도시기를 찾을 시간적 여유를 주기 위한 것이지 실질적인 현금흐름을 창출하는 것은 아니라는 점에 유의하여야 합니다.
(2) 시공사의 책임준공 능력
시공사는 일정한 수준 이상의 책임준공보증을 할 수 있는 능력을 갖고 있어야 합니다. 담보대출확약은 준공 후에도 미분양 건물에 대한 담보대출을 확약하는 것이므로 건설위험은 여전히 시공사에 남아 있게 됩니다. 따라서, 시공사의 책임준공 여부가 불투명한 상황에서는 비용을 들여 확보한 담보대출확약이 조건의 불성취로 인하여 무용지물이 될 우려가 있습니다.
(3) 담보대출확약기관의 신용력
담보대출확약기관은 일정한 수준 이상의 신용이 있는 금융기관이어야 합니다. 담보대출확약에 따른 담보대출은 확약하는 날로부터 최소 2년에서 3년 이상의 시간이 지난 이후에 구체적인 의무를 발생시키므로 이러한 기간 동안 담보대출확약기관이 담보대출을 실행할 수 있는 능력을 보유한 채로 존속하고 있어야 합니다.
4. 담보대출확약과 관련한 문제
담보대출확약과 관련하여 실제 거래에서 발생한 쟁점은 다음과 같습니다.
(1) 동일인 신용공여 한도 제한
담보대출확약은 담보대출을 취급할 수 있는 금융기관이 담보대출확약을 하는 것이 일반적입니다. 그러나, 담보대출을 할 수 있는 기관 중 자본시장법 상의 종합금융회사는 같은 개인이나 법인('동일인')에게 자기자본의 20%를 초과하는 신용공여를 할 수 없습니다. 이와 관련하여 담보대출확약 자체가 여기서의 '신용공여'에 해당하는지가 문제될 수 있습니다. 결론적으로 말하자면 담보대출확약만으로는 '신용공여'에 해당하지 않으나 실제 담보대출이 이루어질 경우 동일인 신용공여한도를 초과할 우려가 있으므로, 담보대출확약서의 작성시 실제 담보대출을 실행하여야 하는 경우 동일인 신용공여한도를 초과하지 않은 범위 내에서 직접적인 의무를 부담하고 이를 초과하는 부분에 대해서는 다른 방법으로 담보대출을 할 수 있도록 적절하게 규정하는 것이 바람직할 것입니다.
(2) 담보대출을 취급할 수 없는 금융기관
자본시장법상 담보대출을 취급할 수 없는 금융기관(예를 들면, 투자매매업에 대한 인가만을 받은 투자증권회사)은 자신이 주체가 되어 담보대출확약을 할 수 없으므로 자본시장법상 부동산집합투자기구의 설정을 주선하여 동 집합투자기구로 하여금 준공된 미분양 건물에 대한 담보대출을 실행하도록 하고, 집합투자기구의 수익증권 중에서 판매되지 않은 수익증권에 대한 매입보장약정을 제공하는 형태로 사실상 담보대출확약의 효과를 가질 수 있을 것입니다.
(3) 책임준공보증의 범위
부실화된 부동산 PF에서 건설회사는 상당한 타격을 받았습니다. 이러한 과정 속에서 시공사는 부동산 PF에서 체결하는 계약 문구의 의미를 절감하게 되었습니다. 현재 부동산 PF가 가능한 시공사는 과거와 달리 책임준공보증의 범위를 축소하고자 노력을 합니다. 실제 민감하게 대두되는 문제는 인허가(착공, 사용승인 등)와 관련된 위험입니다. 이론적으로는 시행사의 위험으로 볼 여지가 많겠지만, 실제의 판단에 있어서는 시행사와 시공사의 업무 분담에 따라 실질적인 책임을 누가 부담하고 있는지가 1차적인 기준이 될 것입니다.
5. 결어
담보대출확약부 부동산 PF는 담보대출확약기관의 '확약'을 전제로 합니다. 담보대출확약기관은 자신의 위험을 최소화 하기 위하여 부동산개발사업의 사업성에 대하여 좀 더 엄격한 기준을 설정하여 이를 검토하고 있습니다. 이는 대출가능성이 있는 개발사업과 그렇지 않은 개발사업을 시장에서 자연스럽게 정리하는 결과를 가져올 것입니다. 또한, 담보대출확약기관은 대출금융기관보다 건설되는 부동산의 품질에 대한 이해를 갖고 있어서(품질이 담보력에 영향을 줄 것이므로) 담보대출확약기관이 확약을 하는 시점에 예정하고 있었던 품질 이상의 건물을 요구하게 되어 보다 충실한 시공을 유인하는 부수적인 효과도 거둘 수 있을 것입니다.
부동산 PF는 이제 시공사 의존형에서 프로젝트 참여자가 각자 자신의 역할에 부합하는 위험을 부담하는 방향으로 조금씩 변모해 가고 있습니다. 시장 상황에 따라 달라지기는 하겠으나 앞으로 부동산 PF가 시장에서 계속 통용되는 금융기법으로 남기 위해서는 시공사가 부담하였던 시공위험과 분양 위험을 얼마나 합리적으로 잘 조정하는 모델을 구조화할 수 있는지 여부에 달려 있다고 할 것입니다. 이러한 측면에서 담보대출확약부 부동산 PF는 시공사의 분양 위험을 상당 부분 해소시켰다는 점에 의의가 있다고 할 것입니다.
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