1. 들어가면서
브라질에서 현지법인이 정상적으로 설립된 이후 법인을 실제 운영하는 과정에서 발생할 수 있는 법률상 문제점에 대해 지난 호부터 몇 회에 걸쳐 알려 드리고 있습니다. 주재원 비자 취득 문제에 이어 이번에 소개해 드릴 주제는 브라질 현지에서의 토지 취득(이하에서 매입뿐만 아니라 임대를 포함한 개념으로 사용합니다.)에 대한 사항들입니다.
2. 외국인의 토지 취득의 제한
일반적으로 브라질법상 외국법인 또는 외국인에 대한 제한을 두지 않으나, 토지 취득에 관해서는 제한을 두고 있습니다. 시(município, municipality)는 도시지역(área urbana, urban area)과 농촌지역(área rural, rural area)으로 구성되는데, 농촌 지역에 대해서는 다음과 같은 제한을 두고 있습니다.
가. 외국인(개인)의 경우
1인의 외국인은 매입면적과 임대면적을 합하여 취득할 수 있는 농촌 지역의 면적에 상한이 있습니다. 개별 시마다 다를 수 있으나 대체로 5,000 ha 정도의 상한을 두고 있습니다(법률 제5709/71호 제3조, Lei no. 5,709/71, artigo 3o.).
나. 외국법인의 경우
개인의 경우와 달리 외국법인이 취득할 수 있는 농촌 지역의 면적에 대해서는 별도의 제한을 두고 있지 않습니다.
다. 외국법인 및 개인에 대한 공통 제한
개인과 법인을 통틀어 외국인에게 허용되는 농촌 지역의 총 취득면적은 당해 시 면적의 25% (법률 제5709/71호 제12조 전문, Lei no. 5,709/71, artigo 12, caput)이며, 동일 국적의 외국인들에게 허용되는 총 면적은 당해 시 면적의 10% (법률 제5709/71호 제12조 제1항, Lei no. 5,709/71, artigo 12, inciso I)입니다. 위 제한은 외국인이 대주주인 브라질 현지법인에 대해서도 동일하게 적용됩니다.
3. 토지 취득시 유의사항
가. 토지를 매입하는 경우
현지에서 토지를 매입하는 경우 통상의 토지취득 절차에서 유의해야 하는 사항들을 보다 철저하게 점검할 필요가 있습니다. 우선 등기부를 확인하여 매도인이 소유자인지, 고지 받지 않은 담보권이 설정되어 있는지 확인하여야 합니다. 그리고 토지와 관련한 조세가 체납되어 있는지 또는 이와 관련하여 제기된 소가 있는지 확인하여야 합니다.
토지에 대한 세금 체납은 국세청 사이트를 통해 확인이 가능하고, 소유자에 대한 세금 체납은 관할 시/주 세무서를 통해 확인이 가능합니다. 토지 소유자와 관련된 소송이 있는지는 연방법원 사이트로 확인이 가능한데 주법원 사이트로도 소송 유무의 확인이 가능합니다. 한편, 브라질법상 부동산 소유권 이전은 우리 법률과 마찬가지로 등기경료를 요건으로 하므로 토지 매입 후에는 반드시 등기를 경료하여야 합니다.
나. 토지를 임대하는 경우
토지의 소유권을 취득하는 대신 임대하는 경우에는 위 2항에서 살펴본 농촌지역에서와 같은 제한이 그대로 적용되므로 취득면적의 상한에 저촉되지 않는지 미리 확인해 보아야 합니다. 그리고 계약기간 중 임대인이 임대물을 매각하는 경우에도 새로운 매수인에게 임대차계약을 주장하기 위해서는 이러한 내용을 임대차계약에 명시하고 이를 부동산 등기소(Cartório de Registro de Imóveis)에 등기하여야 합니다.
다. 기타 확인 사항
(1) 공장설립 허가와 관련된 문제
공단에 입주하는 경우에는 공장 설립장소와 관련하여 별도의 승인절차가 필요하지 않지만, 공단 이외의 지역에 입주하는 경우에는 공장을 설립하는 장소가 시 정부의 토지편제에서 공장 설립이 가능한 지역인지 확인하고 입주 전에 공장 설립지 허가를 받아야 합니다. 또한 공장 설립을 위한 환경허가와 건축허가 등도 토지 취득 단계에서 미리 고려하여야 하는데, 이에 대해서는 다음 뉴스레터를 통해 알려 드리겠습니다.
(2) 조세와 관련된 문제
부동산에 관한 과세권은 시 정부가 가지며, 부동산 취득세(Imposto sobre a Transmissăo de Bens Imóveis-ITBI)는 시 정부의 세율에 따릅니다. 상파울루시의 경우에는 ITBI 세율은 2%입니다(상파울루시 법률 제51,627/10호 제12조 제II항, Decreto no. 51,627/10, artigo 12, inciso II). 다만, 현물출자의 방식으로 법인에게 이전되는 부동산의 경우 ITBI는 부과되지 않습니다(헌법 제156조 제2단락 제1항. Constituição Federal, artigo 156, parágrafo segundo, inciso I.)
추가로, 연방 정부 관할인 농촌 지역 부동산 소유세(Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural-ITR)도 고려해야 하는데, ITR의 경우 토지 면적과 사용도에 따라 0,03%~20%가 부과됩니다.
(3) 기타
투자를 유치하는 주 정부나 시 정부가 투자 규모에 따라 토지를 무상 지원하거나 무상 장기 임대하는 등 투자 인센티브를 제공하고 있는 경우가 있으므로 이를 미리 확인해 볼 필요가 있습니다.
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